LE AGEVOLAZIONI FISCALI SUGLI IMMOBILI
Guida alle agevolazioni sugli immobili
L’articolo 40, comma 1-ter, del D.L. 98/2011 (Manovra finanziaria, convertito in legge dalla L. 111/2011), ha disposto dispone la riduzione del 5% per l’anno 2013 e del 20% a decorrere dall’anno 2014 di tutti i regimi di esenzione, esclusione e favore fiscale elencati dall’allegato C-bis al provvedimento stesso.
Detta disposizione non si applichherà qualora entro il 30/09/2013
saranno adottati provvedimenti legislativi in materia fiscale ed assistenziale
aventi ad oggetto il riordino della spesa in materia sociale, nonché la
eliminazione o riduzione dei regimi di esenzione, esclusione e favore fiscale
che si sovrappongono alle prestazioni assistenziali, tali da determinare effetti
positivi, ai fini dell’indebitamento netto, non inferiori a 4 mld di euro per
l’anno 2013 ed a 20 mld di euro annui a decorrere dall’anno 2014.
Altro questione riguarda la retroattività con cui verrebbero applicati i tagli. Nell’ipotesi di scure fiscale, non è ancora chiaro se il taglio dei bonus è da intendersi come una riduzione di nuove forme di incentivo emanate a partire dal 2013 (ad esempio su una proroga delle detrazioni del 55% e 36% in scadenza rispettivamente a fine 2011 e fine 2012) oppure come mancata restituzione sulle tasse per tutti i contribuenti attualmente in regime di godimento delle detrazioni.
Nel primo caso, si delineerebbe una semplice diminuzione della efficacia delle agevolazioni. Il 36% scenderebbe al 34% per il 2013 e a poco meno del 29% dal 2014, mentre il 55% sulla riqualificazione energetica si ridurrebbe al 52% nel 2013 e al 44% dal 2014.
Appare opportuno riepilogare le novità e le principali regole applicative delle agevolazioni fiscali fino ad ora note, legate agli interventi sugli immobili.
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DETRAZIONE DEL 36% SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE |
Soggetti interessati
Possono beneficiare della detrazione non solo i proprietari degli immobili abitativi, ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sui fabbricati oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese, quali:
4 il proprietario o nudo proprietario;
4 il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, o superficie);
4 chi occupa l’immobile a titolo di locazione o comodato;
4 i soci di cooperative divise ed indivise;
4 i soci delle società semplici;
4 gli imprenditori individuali limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto di intervento purché:
L’agevolazione non opera per gli immobili in corso di costruzione
Oggetto dell’agevolazione
Lavori di recupero realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata fino al 31 dicembre 2012. Si tratta delle seguenti tipologie:
ü interventi di manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali;
ü interventi di manutenzione straordinaria, di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia realizzati tanto sulle singole unità immobiliari quanto su parti comuni di edifici residenziali;
ü la realizzazione di autorimesse e di posti auto;
ü gli altri interventi elencati nell’art.1, co.1, della L. n.449/97 (messa a norma degli edifici, eliminazione delle barriere architettoniche, prevenzione degli infortuni domestici, contenimento dell’inquinamento acustico, conseguimento del risparmio energetico, ecc…) che interessano tanto le singole unità immobiliari che le parti comuni di edifici residenziali;
ü l’acquisto di unità abitative comprese in fabbricati, sui quali le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o le cooperative edilizie hanno eseguito interventi di recupero edilizio; in questo caso i lavori devono essere eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012, mentre la successiva vendita o assegnazione deve avvenire entro il 30 giugno 2013.
Modalità di attivazione
Prima dell’inizio lavori è necessario:
- inviare, con raccomandata, al Centro Operativo di Pescara apposita comunicazione di inizio lavori, pena l’invalidità dell’agevolazione;
- Inviare apposita comunicazione all’azienda sanitaria locale competente per territorio in tutti i casi in cui le condizioni di sicurezza dei cantieri lo prevedano;
Per gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati il modello di comunicazione può essere inviato anche successivamente purché entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta.
Anche se la Manovra Correttiva (D.L. n. 98/11) ha abolito l’obbligo della comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate, si consiglia di continuare ad inviare la raccomandata a Pescara.
Adempimenti
La condizione essenziale è il pagamento tramite bonifico dal quale emergono causale del versamento, codice fiscale del soggetto erogante e del beneficiario del pagamento.
L’agevolazione segue il principio di cassa, facendosi esclusivo riferimento al pagamento, indipendentemente da data e competenza della fattura; per le detrazioni richieste fino al periodo d’imposta 2002 quando l’importo complessivo dei lavori era superiore a € 51.645,68 andava trasmessa la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un professionista abilitato; a partire dal 2003 poiché il limite di spesa detraibile è di € 48.000 (in principio erano € 77.468,53) non è più necessario l’invio di tale dichiarazione.
Misura dell’agevolazione
La detrazione compete per le spese sostenute per l’acquisto dei beni sopra specificati fino a concorrenza di un ammontare massimo pari a € 48.000 per unità immobiliare. L’l’aliquota è pari al 36%, da suddividere obbligatoriamente in 10 rate annuali.
Per i contribuenti di età non inferiore 75 e 80 anni possono, tuttavia, ripartire la detrazione relativa rispettivamente in cinque o tre rate annuali di pari importo.
Come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi; l’importo massimo detraibile è riferito alla singola unità immobiliare indipendentemente dal numero dei contribuenti che partecipano alla spesa.
E’ stata reintrodotta dal periodo d’imposta 2008 la detrazione Irpef 36% relativa agli interventi di ristrutturazione, riguardanti interi fabbricati, eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2012 da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o cooperative edilizie, che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile entro il 30 giugno 2013.
Attualmente l’agevolazione è fruibile fino al 31.12.2012 per effetto della proroga introdotta con la Legge finanziaria 2010.
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DETRAZIONE DEL 55% SUL RISPARMIO ENERGETICO |
Soggetti interessati
Possono beneficiare della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti anche se titolari di reddito d’impresa che possiedono a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. In particolare sono ammessi all’agevolazione:
4 le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;
4 i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali);
4 le associazioni tra professionisti;
4 enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.
Sono ammessi a fruire dell’agevolazione anche i familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto di intervento che sostengono le spese, ma solo limitatamente ai lavori eseguiti su immobili non appartenenti all’ambito d’impresa, nei quali si esplica la convivenza.
Gli interventi devono comunque riguardare immobili esistenti, di qualunque categoria catastale anche se rurali, compresi quelli strumentali. La prova dell’esistenza dell’edificio può essere fornita dall’iscrizione in catasto, o in alternativa dalla richiesta di accatastamento, nonché dal pagamento dell’Ici ove dovuta.
Oggetto dell’agevolazione
Gli interventi agevolabili riguardano:
ü Riqualificazione energetica degli edifici esistenti (co.344):
Per le spese documentate e sostenute, relative a interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti finalizzati al conseguimento di un livello di risparmio energetico fissato dallo stesso co.344 (si tratta di un allegato tecnico al D.Lgs. n.192/05 riportante i requisiti della prestazione energetica degli edifici), spetta una detrazione dall’imposta lorda (55%), da ripartire in quote annuali di pari importo, di quanto rimasto effettivamente a carico del contribuente. Importo massimo detrazione € 100.000, limite di spesa € 181.818,18;
ü Interventi sugli involucri degli edifici (co.345):
Per le spese documentate e sostenute, per interventi finalizzati alla riduzione delle perdite di energia attraverso pareti, pavimenti, solai e finestre, spetta una detrazione dall’imposta lorda, sempre per una quota pari al 55%, degli importi rimasti a carico del contribuente, da ripartire in quote annuali. La norma prevede espressamente i requisiti tecnici da rispettare pena l’impossibilità di godere del beneficio. Importo massimo detrazione € 60.000, limite di spesa € 109.090,90;
ü Installazione dei pannelli solari (co.346):
Per le spese documentate e sostenute, relative all’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici ed università, compete una detrazione, sempre nella misura del 55% degli importi rimasti a carico del contribuente. Importo massimo detrazione € 60.000, limite di spesa € 109.090,90;
ü Interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale:
A fronte delle spese sostenute, e relative alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione (e non, dopo l’ampliamento operato dal co.20) e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, è prevista la detrazione del 55% degli importi rimasti a carico, con il consueto meccanismo del riparto in quote annuali di uguale importo. Importo massimo detrazione € 30.000, limite di spesa € 54.545,45;
Modalità di attivazione
Non è richiesta alcuna comunicazione preventiva prima dell’inizio dei lavori.
Per usufruire della detrazione è necessario:
- l’asseverazione di un tecnico abilitato che dimostri che l’intervento è conforme ai requisiti tecnici richiesti dalla normativa;
- attestato di qualificazione energetica che contiene i dati sull’efficienza energetica dell’edificio (allegato A del decreto attuativo);
- scheda informativa relativa agli interventi realizzati (allegato E D.M. 19/02/07);
- invio all’Enea della documentazione prescritta (allegato E ed allegato A), esclusivamente per via telematica entro 90 giorni data fine lavori;
- per i lavori condominiali copia della delibera assembleare e quella della tabella millesimale di ripartizione delle spese;
- per i lavori eseguiti dall’inquilino o comodatario dichiarazione di assenso del proprietario.
Adempimenti
La detrazione spetta a tutti coloro che hanno effettuato i lavori senza limite di risorse disponibili; condizione essenziale è che il pagamento avvenga tramite bonifico dal quale emergono causale del versamento, codice fiscale del soggetto erogante e del beneficiario del pagamento.
L’agevolazione segue il principio di cassa per il privato, competenza per l’impresa.
Misura dell’agevolazione
La detrazione compete per le spese sostenute per l’acquisto dei beni sopra specificati fino a concorrenza dell’ammontare indicato per singola unità immobiliare.
L’aliquota è pari al 55%, la ripartizione della detrazione è da suddividere obbligatoriamente in:
- anno 2007: 3 rate annuali;
- anno 2008: da 3 a 10 rate a scelta del contribuente;
- anno 2009/2010: 5 rate annuali;
- anno 2011: 10 rate annuali.
L’importo massimo detraibile è riferito alla singola unità immobiliare indipendentemente dal numero dei contribuenti che partecipano alla spesa; come tutte le detrazioni d’imposta l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.
Attualmente l’agevolazione è fruibile fino al 31/12/11 per effetto della proroga introdotta con la Legge finanziaria 2011.
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IVA SULLE MANUTENZIONI IN EDILIZIA AL 10% |
Aliquota al 10%
Con l’approvazione della Legge Finanziaria 2010 è stata messa a regime la disposizione che prevede l’applicazione dell’Iva agevolata con aliquota al 10% per le prestazioni di servizi relativi ad interventi di manutenzione ordinaria, e straordinaria realizzati su immobili residenziali.
Quando di applica
L’Iva agevolata al 10% si applica agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria per il recupero del patrimonio edilizio a prevalente destinazione abitativa, sia alle prestazioni di lavoro che alla fornitura di materiali e di beni, purché, questi ultimi, non costituiscano una parte significativa del valore complessivo della prestazione.
Tra i beni c.d."beni significativi" - espressamente individuati dal D.M. 29 dicembre 1999 - rientrano montacarichi, ascensori infissi (sia interni che esterni), caldaie, video-citofoni, apparecchi di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetterie per bagni e impianti di sicurezza. Su tutti questi beni l’Iva al 10% si applica fino a concorrenza della differenza tra valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi.
Indicazione della manodopera in fattura
Si ricorda che per l’applicazione dell’Iva agevolata non è più necessaria la distinzione in fattura del costo relativo alla mano d’opera impiegata, neppure per la fruizione delle agevolazioni fiscali in commento, in quanto Manovra Correttiva (D.L. n. 98/11) ha eliminato l’obbligo di indicazione in fattura del costo della manodopera.
02/08/2011