CEDOLARE SECCA, AL VIA LA COMUNICAZIONE
Pronti i nuovi modelli di registrazione entro 6 giugno
Entra in vigore dal 7 aprile 2011 la cedolare secca sugli affitti, ossia l’imposta che il locatore può scegliere di pagare, in sostituzione di Irpef, relative addizionali, imposta di registro e di bollo, sui canoni di locazione di immobili abitativi a decorrere dal 2011.
Tale disciplina è stata introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, in materia di federalismo fiscale municipale e l’Agenzia delle Entrate ha già approvato i modelli di comunicazione per consentire ai proprietari di immobili dati in locazione di scegliere la “tassa piatta”, come alcuni l’hanno già ribattezzata.
In sede di prima applicazione, il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate sancisce un periodo di “estensione” dei termini per la registrazione dei contratti di locazione cui può applicarsi la cedolare secca, disponendo l’operatività di un termine unico per la registrazione (e l’opzione) al 6 giugno prossimo per i contratti in scadenza tra il 7 aprile e il 6 giugno.
Chi riguarda
Le locazioni abitative, i cui contraenti sono ambedue soggetti privati; sono quindi escluse tutte le locazioni per uso “diverso” dall’abitazione, come gli uffici e quando i soggetti non sono persone fisiche (esempio società). Nessuna novità quindi per gli alloggi dati in affitto alle imprese, che continueranno a pagare l’Ires come accade oggi.
Immobili interessati
La cedolare secca si applica solo alle locazioni abitative e relative pertinenze locate con lo stesso contratto. Trova applicazione anche quando la locazione abitativa non è soggetta a registrazione, come per i contratti di durata non superiore a trenta giorni (considerati complessivamente nell’arco dell’anno).
Base imponibile
La base imponibile cui applicare l’imposta sostitutiva è il canone di locazione annuo stabilito in contratto (anche se non incassato), senza la deduzioni forfetaria prevista dall’Irpef del 15%.
L’aliquota proporzionale è pari al 21% per le locazioni del c.d. a canone libero (4+4) e le locazioni soggette alla disciplina codicistica (es. uso villeggiatura), e al 19% per le locazioni del c.d. canone concordato, introdotto dalla L. 431/98, per immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (3+2, transitori per studenti universitari, ecc.).
Sostituisce l’Irpef, le addizionali regionali e comunali dell’Irpef, l’imposta di registro (anche in ipotesi di risoluzione e proroghe dei contratti) e quella di bollo.
Altre agevolazioni
Anche l’inquilino è avvantaggiato, in quanto non pagherà più la sua quota dell’imposta di registro (2%), a metà con il proprietario.
Per chi inizia un nuovo contratto, la registrazione elimina la formalità della comunicazione al Commissariato di Polizia di Stato.
Aspetti penalizzanti
Chi sceglie la cedolare non potrà applicare gli adeguamenti annuali previsti dall’Istat sui canoni, ed in periodi in cui l’inflazione è destinata ad aumentare, è un elemento di rischio che va valutato.
Inoltre, chi ha un contratto in corso, iniziato prima del 7 aprile 2011, non si vedrà rimborsate le imposte di bollo e di registro già versate. Chi si trova in questa situazione dovrà tenerne conto ai fini della convenienza.
Comunicazione dell’opzione
Nei contratti, per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 ed il 6 giugno 2011, la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine; entro il medesimo termine può essere effettuata l’opzione per i contratti il cui termine di pagamento per la proroga scade nel medesimo periodo.
A decidere se applicare o meno la cedolare è il proprietario, che è tenuto ad avvisare l’inquilino con lettera raccomandata. Se l’inquilino non comunica nulla, resterà invariata la tassazione della locazione.
L’opzione dovrà essere effettuata una sola volta per tutta la durata della locazione, ma potrà essere revocata se il proprietario prevede che siano variate le proprie condizioni di tassazione Irpef, se ha ad esempio spazio per maggiori sconti di imposta.
Per i contratti nuovi, i termini per la comunicazione dovranno coincidere con quelli della registrazione del contratto, utilizzando:
- un modello di registrazione che potremmo definire “semplificato” e che risulta utilizzabile solo in presenza di talune specifiche condizioni, reperibile sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate e denominato modello “SIRIA” (“modello di denuncia per la registrazione telematica del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca”);
- il nuovo modello 69, approvato anch’esso dal provvedimento, che può essere utilizzato ove non sussistano le condizioni specifiche richieste per l’utilizzo del modello “SIRIA”.
L’opzione per la cedolare secca può anche essere operata in sede di proroga del contratto di locazione. In tal caso, si deve utilizzare il nuovo modello 69 fornito dal provvedimento, da presentare entro il termine per il versamento dell’imposta dovuta sulla proroga, ovvero entro 30 giorni (art. 17, co. 1 del D.P.R. 131/86).
Nel caso in cui il contratto non sia soggetto ad obbligo di registrazione (perché stipulato con scrittura privata non autenticata ed avente durata inferiore a 30 giorni nell’anno), il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure può esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o volontaria.
Per quanto concerne i contratti di locazione in corso nel 2011, ovvero i contratti già registrati o già prorogati anteriormente al 7 aprile, il locatore può applicare la cedolare in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012, ma non può ottenere il rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate. Inoltre – precisa il provvedimento – la possibilità di optare per la “cedolare secca” non è esclusa neppure nel caso in cui l’opzione non sia stata effettuata nella prima annualità di durata del contratto. In tal caso, l’opzione potrà essere operata, per le annualità successive, utilizzando il nuovo modello 69, da presentare nel termine per il versamento dell’imposta di registro relativa alle annualità successive (ovvero entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità).
Durata dell’opzione
In relazione alla durata dell’opzione per la cedolare, il provvedimento chiarisce che essa vincola il locatore all’applicazione della cedolare per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, nel caso di opzione in sede di pagamento delle annualità successive alla prima, per la durata residua del contratto. Tuttavia – precisa il provvedimento – è possibile la revoca dell’opzione, in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui l’opzione è stata esercitata. La revoca andrà comunque effettuata entro il termine di pagamento dell’imposta di registro dovuta nell’anno di riferimento.
Per contro, trattandosi di un regime facoltativo, se si omette di esercitare l’opzione in un contratto registrato dopo il 7 aprile, per il 2011 non sarà più possibile l’applicazione delle cedolare.
I primi effetti
Il primo impatto della nuova tassazione della cedolare secca si avrà sul pagamento degli acconti 2011, nei prossimi mesi quindi, visto che la stagione delle dichiarazioni dei redditi sta per entrare nel vivo.
I contribuenti però dovranno scorporare dal reddito complessivo Irpef la quota di imposta determinata sul reddito da locazione, da assoggettare a cedolare secca. In sostanza la convenienza si valuta elaborando due distinti calcoli: il primo sull’acconto Irpef depurato del reddito da locazione, ed il secondo sul solo affitto.
Il primo acconto 2011 della cedolare è dovuto nella misura del 85%; questo significa che la prima rata del 16 giugno o del 17 luglio è nella misura del 34% (40% del 85%) se superiore a € 257,52 mentre quella del 30 novembre prossimo del 51% (60% del 85%).
Dal 2012, il versamento dell’acconto (nella misura del 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente) va effettuato in unica soluzione entro il 30/11 di ogni anno (se inferiore a € 257,52) o in due rate (se pari o superiore a € 257,52) la prima del 40% entro il 16/06 di ogni anno o entro il 16/07 (con la maggiorazione dello 0,40%) e la seconda del 60% entro il 30/11 di ogni anno.
Tempi attuativi
Nel rispetto dello Statuto del contribuente, che imporrebbe sempre di evitare adempimenti fiscali che scadano a meno di 60 giorni dalla loro introduzione, il provvedimento attuativo darà tempo fino al 6 giugno per la registrazione dei contratti i cui termini scadono da oggi alle settimane successive.
In questo modo, i proprietari avranno il tempo di valutare la propria posizione e decidere se l’introduzione della cedolare secca conviene davvero, o no.
Calcoli di convenienza
In linea generale, la cedolare premia i redditi più alti, anche se ciascun proprietario potrà valutare la scelta in ragione della personale situazione reddituale.
Se il canone è libero, la cedolare è conveniente se il reddito complessivo è superiore a 15mila euro; se il contratto è a canone concordato, la convenienza viene limitata ai contribuenti con reddito complessivo superiore a 28mila euro.
Per una simulazione dei calcoli di convenienza, si rimanda a quanto già pubblicato sul nostro sito internet: http://www.studioansaldi.eu/web/dettnews.asp?ID=1122
Sanzioni
Il nuovo sistema ha lo scopo di far emergere gli affitti irregolari e non dichiarati al Fisco. Vengono quindi inasprite le sanzioni per chi ometterà di dichiarare i canoni di locazione, che verranno quadruplicate (400% dell’imposta non versata), e non potranno essere ridotte in sede di accertamento con adesione o di acquiescenza.
Chi invece omette di registrare il contratto, o indica un canone inferiore a quello reale, o ancora stipula contratti di comodato fittizi, subisce anche una punizione sul canone, che viene determinato in misura pari al triplo della rendita catastale.
C’è anche un’altra sanzione di tipo civilistico: i contratti non registrati sono nulli, ai sensi della Legge 311/2004.
Comunicazioni ai clienti dello Studio
I Clienti verranno contattati dallo Studio, per valutare le scelte più opportune e convenienti da attuare.
07/04/2011