TASSAZIONE DELLA CEDOLARE SUGLI AFFITTI
I calcoli di convenienza del nuovo regime
Lo schema di D.Lgs. n. 292-bis, recante “disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale”, recentemente approvato dalla Camera, contiene la disciplina della tanto attesa cedolare secca sugli affitti. La nuova tassazione però rischia di rimanere inapplicata per almeno un terzo degli interessati, in quanto la scelta va fatta solo dopo una verifica personalizzata.
Il nuovo regime è vantaggioso per chi ha un reddito imponibile medio-alto: oltre i 15mila euro per i contratti a canone libero e oltre 28mila euro per quelli a canone concordato. Sono questi infatti i livelli al di sopra dei quali scattano le aliquote marginali Irpef del 27% e del 38%.
A chi si applica
In estrema sintesi, tale regime fiscale, si applica dall’anno in corso e interessa le persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali che concedono in locazione abitazioni (ed eventuali pertinenze), agendo al di fuori dell’esercizio di imprese, arti e professioni. Restano per contro escluse le locazioni di immobili non abitativi, da chiunque effettuate, nonché le locazioni di abitazioni concesse da imprese e professionisti.
E’ un regime opzionale, in quanto la sua applicazione è rimessa alla libera scelta del locatore, che ben potrà invece attenersi alle ordinarie regole di tassazione, dichiarando il reddito fondiario, con conseguente assolvimento dell’Irpef e delle relative addizionali liquidate (anche) su di esso, e versando le imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto.
In cosa consiste
In luogo della normale tassazione Irpef, si applica una imposta sostitutiva gravante sul reddito fondiario (reddito di fabbricati) derivante dalla locazione, ivi incluse le addizionali Irpef regionale e comunale, nonché le imposte di registro (2%) e di bollo dovute per la registrazione (€ 14,62), risoluzione e proroga del contratto di locazione.
Come viene tassata
La base imponibile cui applicare l’imposta sostitutiva è il canone di locazione annuo stabilito in contratto. L’aliquota proporzionale è pari al 21% per le locazioni del c.d. a canone libero (4+4) e le locazioni soggette alla disciplina codicistica (es. uso villeggiatura), e al 19% per le locazioni del c.d. canone concordato, introdotto dalla L. 431/98 (3+2, transitori per studenti universitari, ecc.).
Simulazione sul risparmio fiscale
Confrontando il vecchio regime di tassazione sugli affitti (Irpef, registro, bollo e addizionali locali) e il nuovo sistema della cedolare secca per la durata di quattro anni, con un corrispettivo annuo da locazione di 4.000 euro, è possibile simulare il seguente carico fiscale:
|
fasce di reddito in euro |
Regime attuale |
Cedolare secca |
differenza in risparmio |
||||
|
introito |
tasse |
netto |
introito |
tasse |
netto |
||
|
CANONE LIBERO |
|||||||
|
Fino 15mila |
4.122,00 |
911,00 |
3.211,00 |
4.000,00 |
840,00 |
3.160,00 |
-51,00 |
|
Da 15 a 28 mila |
4.122,00 |
1.051,00 |
3.071,00 |
4.000,00 |
840,00 |
3.160,00 |
89,00 |
|
Da 28 a 55 mila |
4.122,00 |
1.437,00 |
2.685,00 |
4.000,00 |
840,00 |
3.160,00 |
475,00 |
|
Da 55 a 75 mila |
4.122,00 |
1.542,00 |
2.580,00 |
4.000,00 |
840,00 |
3.160,00 |
580,00 |
|
Oltre 75 mila |
4.122,00 |
1.612,00 |
2.510,00 |
4.000,00 |
840,00 |
3.160,00 |
650,00 |
|
CANONE CONCORDATO |
|||||||
|
Fino 15mila |
4.122,00 |
642,00 |
3.480,00 |
4.000,00 |
760,00 |
3.240,00 |
-240,00 |
|
Da 15 a 28 mila |
4.122,00 |
740,00 |
3.382,00 |
4.000,00 |
760,00 |
3.240,00 |
-142,00 |
|
Da 28 a 55 mila |
4.122,00 |
1.010,00 |
3.112,00 |
4.000,00 |
760,00 |
3.240,00 |
128,00 |
|
Da 55 a 75 mila |
4.122,00 |
1.084,00 |
3.038,00 |
4.000,00 |
760,00 |
3.240,00 |
202,00 |
|
Oltre 75 mila |
4.122,00 |
1.133,00 |
2.989,00 |
4.000,00 |
760,00 |
3.240,00 |
251,00 |
Non esistono formule matematiche che possano risolvere in via definitiva la valutazione di convenienza in merito all’opzione per la cedolare secca. In particolare, i principali elementi da tenere in considerazione sono:
- il livello di reddito complessivo posseduto dal contribuente e, quindi, la sua aliquota Irpef marginale;
- la presenza di altri redditi da assoggettare a tassazione ordinaria oltre a quelli derivanti dalle locazioni abitative;
- la spettanza di detrazioni, deduzioni di imposta o ritenute di acconto, in particolar modo se i redditi da locazione sono rilevanti rispetto al reddito complessivo;
- il risparmio costituito dal venir meno delle imposte di registro e di bollo;
- la perdita economica costituita dalla rinuncia agli aumenti del canone relativi all’inflazione.
Calcolo della cedolare secca
Dal sito del Sole 24 Ore è possibile calcolare la nuova imposta “piatta” con la vecchia Irpef e determinare il differenziale:
http://www.casa24.ilsole24ore.com/mercato-immobiliare/calcolatore/cedolare-secca-affitto.php
Valutazioni di convenienza
Quando si verifica se l’opzione per la cedolare secca sia conveniente, occorre evitare di incorrere in semplificazioni, limitandosi ad esempio al mero confronto tra le aliquote proporzionali: è vero che l’aliquota Irpef più bassa ammonta ad oggi al 23% e che l’imposta di registro dovuta sul canone annuo è pari al 2% (la cui metà, 1%, a carico del locatore), mentre l’aliquota della cedolare secca è pari al 21%. Si sarebbe quindi indotti a ritenere sempre conveniente la cedolare secca, con profili di risparmio fiscale che si fanno via via più consistenti al crescere dall’aliquota marginale Irpef del contribuente. Una tale impostazione del confronto non sarebbe tuttavia corretta, considerato che l’Irpef colpisce il reddito fondiario, e quest’ultimo è rappresentato solo dall’85% del canone annuo per le locazioni libere e dal 59,5% dello stesso per le locazioni concordate, mentre l’imposta sostitutiva colpisce l’intero canone annuo dedotto in contratto.
È quindi opportuno – piuttosto – liquidare l’Irpef (e le maggiori addizionali regionale e comunale) dovute sul proprio reddito complessivo, avendo cura di non comprendervi il reddito di fabbricati derivante dalla locazione, e riliquidare le stesse imposte ipotizzando invece di dichiarare anche tale reddito. Nel secondo caso, l’Irpef e le addizionali dovrebbero risultare superiori (salvo l’effetto di eventuali detrazioni e/o crediti d’imposta), scontando l’imposizione diretta sul reddito derivante dalla locazione.
La differenza (maggiori imposte dirette legate alla dichiarazione del reddito fondiario) andrà incrementata dell’1% del canone annuo stabilito in contratto (l’imposta di registro a carico del locatore), e confrontata con l’imposta sostitutiva legata all’applicazione della cedolare secca (21% o 19% del canone annuo previsto in contratto). Solo così può soppesarsi il reale impatto, ai fini delle imposte sui redditi, della locazione, tenuto conto dell’aliquota marginale del contribuente, del suo eventuale diritto a deduzioni di imponibile, detrazioni d’imposta, crediti d’imposta, eccetera.
Quando è CONVENIENTE
Per le considerazioni fatte prima, è possibile ritenere che se il reddito è superiore a 15mila euro, la cedolare è conveniente; in caso contrario non lo è.
Tanto premesso, è comunque possibile formulare qualche considerazione di massima, idonea a individuare un “trend”. Ipotizzando che non sussista il diritto a detrazioni dall’imposta lorda e a crediti d’imposta, e trascurando i riflessi (marginali) dell’imposta di bollo, il contribuente che consegue un reddito complessivo, ivi compreso quello derivante dalla locazione, inferiore a 15.000 euro (aliquota marginale Irpef del 23%) non ha grande convenienza (o non ne ha affatto) ad esercitare l’opzione.
Senza cedolare secca, l’incidenza del prelievo Irpef è pari al 19,55% (0,85 x 0,23) del canone annuo di locazione se il contratto è libero (es. 4+4), e al 13,69% (59,5 x 0,23) se il contratto è concordato (es. 3+2). Ipotizzando che il prelievo per le addizionali regionale e comunale ammonti complessivamente all’1,5%, si arriva, con l’imposta di registro (considerata per la sola quota a carico del locatore), a un prelievo pari, rispettivamente: se il contratto è libero (es. 4+4), al 22,05% (contro il 21% della cedolare secca) del canone annuo; se il contratto è concordato, al 16,19% (contro il 19% della cedolare secca) del canone annuo. A parità di altre condizioni, se il reddito complessivo, al netto delle deduzioni e al lordo del reddito fondiario legato alla locazione, risultasse compreso tra 15.000 e 28.000 euro (aliquota marginale Irpef del 27%), il regime ordinario, in caso di contratto libero (4+4), porterebbe ad un prelievo pari al 25,45% del canone annuo, contro il 21% della cedolare secca; in caso di contratto concordato (3+2), si verserebbe in regime di quasi indifferenza, con un prelievo pari al 18,57% del canone in regime ordinario e al 19% con la cedolare secca. Al crescere dell’aliquota marginale Irpef, il beneficio legato all’applicazione del regime di imposizione sostitutiva si fa via via più sensibile: per un reddito complessivo compreso tra 28.000 e 55.000 euro (aliquota marginale del 38%), rispetto ad un prelievo pari al 34,8% del canone annuo (regime ordinario), la cedolare secca comporta, per i contratti liberi, un risparmio pari al 13,8% del canone stesso; per i contratti concordati, il risparmio risulta inferiore, ma pur sempre interessante (6,11% del canone annuo).
Problemi operativi
Sulla convenienza finale, pesano altre considerazioni:
1) Occorre valutare l’impatto delle detrazioni per carichi di famiglia o sul 36% sulle ristrutturazioni o il 55% sul risparmio energetico.
2) Chi opta per la cedolare deve rinunciare all’adeguamento del canone Istat; la convenienza dipende dall’andamento dell’inflazione.
3) Chi ha un contratto in corso ed ha già pagato l’imposta di registro per l’intera durata del contratto, deve tenere conto che non ci sarà rimborso.
4) Per chi presenta il modello 730 il problema più urgente riguarda la tempistica, in quanto la consegna è prevista per il prossimo 31 maggio e per quella data il contribuente dovrà aver valutato la convenienza per l’opzione alla cedolare, ma ad oggi manca ancora il provvedimento attuativo da parte del direttore della Agenzia delle Entrate.
Un’altra variabile riguarda la validità dell’opzione che non è ancora nota; l’ideale sarebbe la durata annuale, ma se si recepiscono le regole generali, la durata dovrebbe essere triennale.
21/03/2011