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CEDOLARE SUGLI AFFITTI E TASSAZIONE IMMOBILI
Il federalismo fiscale porta la cedolare al 20% sugli affitti
Il Consiglio dei Ministri di mercoledì 4 agosto scorso ha approvato il quarto decreto legislativo attuativo della delega sul federalismo fiscale, dedicato all’autonomia impositiva dei comuni. Già dal prossimo anno i sindaci potranno contare sul gettito dei tributi legati agli immobili, come registro, bollo e ipocatastali e sulla cedolare secca per i loro proventi.
Oggi le locazioni sono tassate insieme agli altri redditi personali, concorrendo all’imponibile per l’85% del canone complessivamente percepito (percentuale che scende al 59,5% nel caso delle locazioni a canone concordato). A partire dal 2011 si pagherà un’aliquota fissa del 20% sul 100% del canone percepito, indipendentemente dal tipo di contratto. Dal beneficio saranno escluse solo le locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa.
Nuova tassazione per gli affitti
L’aliquota unica che scatterà il primo gennaio 2011 sui contratti di locazione sarà al 20% e non più al 25%, come era stato previsto in una prima ipotesi. L’aliquota sarà unica: nessuna distinzione per i canoni concordati. La base imponibile invece resta il 100% del canone di locazione (oggi è l’85% del canone di locazione, che scende al 59,5% in caso di contratto concordato). La cedolare secca non si applicherà a locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni o da enti non commerciali.
In realtà, se le anticipazioni saranno confermate, toccherà al contribuente optare o meno per il regime di tassazione separata. Dunque, nessun aggravio per i locatori, e molti vantaggi per i locatari. L’applicazione indifferenziata del beneficio a tutte le tipologie contrattuali, sia quelle a canone libero che a canone agevolato, incentiverà l’offerta di immobili in locazione e i contratti più lunghi e dunque più “rischiosi” per i proprietari, ma più favorevoli per gli inquilini.
Come cambierà la tassazione
Per un proprietario che guadagna meno di 30 mila euro e che concede in locazione il suo immobile ad un canone di 10 mila euro l’anno, si passerà da una tassazione di 3.230 euro a 1.700 euro. Per proprietari con redditi più alti il vantaggio, naturalmente, aumenta: lo stesso proprietario che guadagnasse complessivamente sotto i 60 mila euro, avrebbe pagato 3.485 euro contro i 1.700 euro della cedolare secca.
Con l’introduzione della cedolare secca del 20% sui redditi da locazione l’Italia diventa il Paese europeo più conveniente per la tassazione in materia. È quanto emerge da uno studio comparativo di Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato nelle locazioni.
Altre novità sulla fiscalità degli immobili
Dal 2014, invece, saranno introdotte nell’ordinamento fiscale due nuove forme di tributi propri: un’imposta municipale propria e un’imposta municipale secondaria facoltativa, con lo scopo di rafforzare la capacità di gestione delle entrate comunali e incentivare la partecipazione dei Comuni all’attività di accertamento tributario.
Sarà versato ai Comuni, relativamente agli immobili ubicati nel loro territorio, il gettito derivante da alcune imposte tra cui l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, l’Irpef relativa ai redditi fondiari (escluso il reddito agrario), l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili, i tributi speciali catastali, le tasse ipotecarie, la nuova cedolare secca sugli affitti.
Imposte Comunali secondarie
La seconda fase, che partirà sempre dal 2014, vedrà la nascita dell’imposta municipale secondaria facoltativa, che non riguarderà gli immobili ad uso abitativo e che potrà sostituire una o più delle seguenti forme di prelievo: la tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche, il canone di occupazione di spazi ed aree pubbliche, l’imposta comunale sulla pubblicità e i diritti sulle pubbliche affissioni, il canone per l’autorizzazione all’installazione dei mezzi pubblicitari, l’addizionale per l’integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.
Altre imposte indirette
Dopo aver ipotizzato un abbattimento dal 10-11% complessivo tra registro e ipocatastali anche fino al 7%, nella versione finale predisposta dal Ministero dell’Economia, l’aliquota dell'imposta municipale propria applicata in via ordinaria è tornata all’iniziale ipotesi del 9 per cento.
In caso di trasferimenti che hanno per oggetto la prima abitazione (escluse case di lusso, ville e castelli) o beni ereditati l’aliquota complessiva del 3% viene ridotta al 2%; anche in questo caso non si possono escludere ulteriori ritocchi, anche se l’imposta sulle compravendite in ogni caso non potrà mai essere inferiore a 1.000 euro.
Nuovo regime sanzionatorio
Dopo aver introdotto le nuove imposte è utile anche stabilire un inasprimento delle sanzioni per chi volesse continuare ancora a non dichiarare l’affitto ed il canone percepito dalla locazione di immobili. L’importo minimo delle sanzioni è pari a 2.000 euro con un aumento di circa il 100% dell’importo effettivamente non versato.
Entrata in vigore della normativa
Corre l’obbligo ricordare che il provvedimento deve ancora passare all’esame delle Camere per il relativo parere, per poi tornare al Consiglio dei ministri per l’approvazione definitiva. C’è ancora quindi tutto il tempo per ulteriori quantificazioni e valutazioni di merito sull’entità della cedolare secca e sulle sue modalità di applicazione a partire dal prossimo primo gennaio 2011.
06/08/2010