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CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI
Dal 1° luglio obbligo di allegare il documento alle compravendite
Dal 1° luglio per gli atti di compravendita di singole unità immobiliari, il venditore dovrà disporre di un attestato che fotografi il rendimento energetico dell’immobile, o meglio “lo stato di salute”.
Fin quando non entreranno in vigore le linee guida nazionali, tuttavia, l’attestato sarà sostituito da un documento redatto e asseverato da un professionista abilitato nel quale indicare i fabbisogni di energia dell’edificio o dell’unità abitativa.
La certificazione è un tassello importante della politica di risparmio energetico decisa dall’Unione Europea e perseguita, almeno fino allo scorso anno, anche dall’Italia. Purtroppo la L. 133/2008 ha modificato il D.Lgs. 192/2005, cancellando l’obbligo di allegare la certificazione al rogito notarile (pena la nullità della compravendita).
Immobili interessati
Sono interessati alle nuove regole circa 600mila compravendite all’anno, tra abitazioni e non. In ogni caso se sono stati effettuati i lavori di risparmio energetico, la certificazione era ed è ancora condizione indispensabile per beneficiare della detrazione dell’Irpef del 55% sulle spese.
Tuttavia, fino all’entrata in vigore delle linee guida nazionali, l’attestato di certificazione energetica è sostituito dall’attestato di qualificazione energetica, redatto dal direttore dei lavori e presentato al Comune di competenza contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.
Cos’è la certificazione energetica
Dal 1° luglio è entrato in vigore l’obbligo di dotare di attestato di certificazione energetica le singole unità immobiliari di superficie utile fino a 1000 metri quadrati, vendute o affittate, sia esistenti sia di nuova costruzione.
Tuttavia, nelle regioni in cui non è stata predisposta una specifica disciplina, la certificazione energetica è di fatto sostituita dall’attestato di qualificazione energetica redatto dal direttore dei lavori e presentato al Comune contestualmente alla dichiarazione di fine lavori.
Due modelli di certificazione
Purtroppo, a confondere le idee al cittadino, sta il fatto che di “attestati di qualificazione energetica” ne esistono due, con identico titolo (!). Il primo, più conosciuto è l’allegato A al decreto dell’Economia e Finanze del 19/02/2007 che va compilato telematicamente sul sito dell’Enea per poter ottenere la detrazione del 55%. Il secondo è citato dal D.Lgs. 192/2005 sul rendimento energetico in edilizia e può essere predisposto a cura dell’interessato, al fine di semplificare il rilascio della certificazione.
Certificazione anche sulle locazioni
Per la regione Piemonte dal 1° luglio scorso occorre anche allegare la qualificazione energetica ai contratti di locazione, pena la sanzione da 500,00 a 5mila euro, proporzionale all’ampiezza della casa locata.
Regioni a normativa variabile
A complicare le cose si sono messe le Regioni, che avendo molto spesso previsto delle loro norme sulla certificazione, agiscono in ordine sparso. Lombardia, Liguria, Emilia Romagna e due province autonome (Trento e Bolzano) hanno disciplinato la modalità di redazione della certificazione energetica autonomamente, secondo norme locali, mentre Piemonte e Valle d’Aosta che hanno leggi regionali ma non ancora norme attuative, fanno ricorso al documento sostitutivo previsto per la detrazione del 55% (allegato A del decreto 19/02/2007).
Le regole da applicare sono variabili, pertanto, in funzione del luogo ove è situato l’immobile (non necessariamente il luogo in cui avviene il rogito).
In sintesi tutte le regioni
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REGIONE |
NORMA |
IN SINTESI |
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Emilia Romagna |
Delib. Ass. Legisl. n.156/08; Delib.G.R. n.1754/08. |
Ai sensi degli artt.5.1 e 5.2 è previsto l’obbligo di dotazione, nonché ai sensi dell’art.5.5, l’obbligo di allegazione nell’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso anche di singole unità immobiliari. Per la violazione di tali obblighi non sono previste sanzioni. |
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Friuli-Venezia Giulia |
L.R. n.5/07, in parte modificata dalla L.R. n.12/08. |
All’art.39 co.4 è previsto che copia semplice del certificato energetico è depositata presso il Comune competente a cura del costruttore o del proprietario dell'immobile all'atto della richiesta di agibilità dell'immobile. Nessuna previsione con riferimento alla fase di commercializzazione dell’immobile. |
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Liguria |
L.R. n.22/07, modificata dalla L.R., n.42/08. |
La regione Liguria aveva inizialmente previsto l’obbligo di allegazione ex art.28 co. 3 e 4 L. n.22/07 e la sanzione della nullità relativa nel caso di omessa allegazione, ex art.33 co.12 e 13; successivamente in linea con la disciplina nazionale, ha anch’essa abrogato le disposizioni anche sanzionatorie relative all’obbligo di allegazione. Rimane l’obbligo di dotazione di cui all’art.28 co.1 e 2, in vigore ormai per tutti gli edifici. |
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Piemonte |
L.R., n.13/07; Delibera n.43-11965 del 4/8/09. |
L’art.5 ai co.1 e 2 prevede sia l’obbligo di dotazione che l’obbligo di allegazione nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi edifici o di singole unità immobiliari. Il regolamento attuativo è stato approvato dalla Regione Piemonte in data 4 agosto 2009. Dal 1° ottobre l’ACE deve essere allegato agli atti di trasferimento e di locazione. Sono previste sanzioni per la mancata allegazione. |
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Puglia |
L.R. n.13/08; nonché, Reg. n.24/07. |
Analogamente a quanto detto per il Piemonte, manca il regolamento attuativo della Giunta regionale e perciò la norma regionale rimane inattuata. |
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Valle d’Aosta |
Legge regionale, n.21/08. |
Ai sensi dell’art.7 co.3 l’obbligo di allegazione rileva in ogni contratto di compravendita di un intero edificio o di singole unità immobiliari. Tuttavia, in base a quanto previsto dall’art.21 della L. 21/08 finché non sono assunte dalla giunta regionale le delibere attuative, trova applicazione la normativa transitoria nazionale. |
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Lombardia |
Delibera Giunta regionale del n.8745/08; nonché L.R. n.24/06, come modificata dalla L.R. n.10/09. |
In base al combinato disposto dell’art.25 co.4-bis della L.R. 24/06 e dell’art.9 della Delibera del 2008 l’obbligo di allegazione è stabilito in relazione agli atti traslativi di edifici per i quali viene parimenti previsto l’obbligo di dotazione. Si distingue tra edifici per i quali viene richiesto o presentata DIA a decorrere dal 1 settembre 2007, e gli altri edifici, già esistenti, indicati nel punto 9.2 dello stesso art. 9 della delibera. Sono esclusi dall’allegazione gli atti traslativi a titolo oneroso di quote immobiliari indivise, nuda proprietà, diritti reali parziali, fusione, scissione societaria e atti divisionali. Ai sensi del punto 9.4, l’obbligo di allegazione si applica anche ai provvedimenti giudiziali emessi nell’ambito di procedure esecutive individuali e concorsuali (purché iniziate dal 1° gennaio 2008). L’art.27 co.17-quinquies della L.R. 24/06 stabilisce che l’alienante che non ottempera l’obbligo di allegazione incorre nella sanzione amministrativa da €5 mila a €20 mila. Il successivo co.17-nonies stabilisce che il notaio che non abbia provveduto, anche giustificatamente, all’allegazione dell’ACE all’atto di trasferimento a titolo oneroso, deve inviare copia conforme dell’atto così ricevuto o autenticato, entro 15 giorni dalla registrazione, all’Organismo regionale di accreditamento, le cui funzioni per espressa previsione dell’art. 17 della Delibera del 2008, sono svolte dalla Cestec Spa. È ovvio, come tuttavia ribadisce la legge, che tale obbligo di trasmissione resta escluso per le ipotesi, sopra precisate, in cui non rilevi la disciplina energetica. |
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Toscana |
L.R. 24 febbraio 2005. |
La Regione non ha ancora provveduto all’emanazione del regolamento attuativo. Rinvia al contenuto delle Linee Guida Nazionali (D.M. 26/06/09) per quanto riguarda la trasmissione dell’attestato di certificazione energetica o dell’autocertificazione. La Legge Regionale, salvo che manca il regolamento attuativo, prevederebbe sanzioni in caso di mancata allegazione. |
Documento del Consiglio nazionale del Notariato
Il documento 334/2009 del Consiglio nazionale del Notariato, elaborato per dare indicazioni operative ai notai e ai cittadini non si pronuncia in modo esplicito, ma in sostanza ha affermato che non sarebbe di competenza delle regioni, ma dello Stato decretare che la certificazione/qualificazione sia allegata al rogito.
Sanzioni
La sanzione prevista per il mancato assolvimento dell’obbligo di dotazione da parte del costruttore che non consegna al proprietario contestualmente all’immobile l’originale della certificazione energetica varia da € 5.000,00 a € 30.000,00.
Ogni regione ha facoltà di deliberare autonomamente anche sul regime sanzionatorio.
In arrivo anche nuove norme tecniche
Non c’è solo la certificazione energetica: dal 1° luglio entrano in vigore anche le nuove norme tecniche sulle costruzioni, contenute del decreto ministeriale del 14 gennaio 2008. Si tratta di regole che definiscono i principi per il progetto, l’esecuzione e il collaudo degli edifici e le prestazioni richieste di stabilità, resistenza e durata nel tempo. Definite anche le caratteristiche dei materiali utilizzabili, pur lasciando al progettista la libertà di scegliere tra differenti tecnologie costruttive.
Previsto anche un nuovo ruolo del collaudatore che deve fare controlli in corso d’opera e non solo quando la struttura è finita. Di negativo c’è l’aumento dei costi delle costruzioni e la lievitazione delle parcelle dei professionisti.
Procedura di infrazione UE
L’Italia è stata messa in mora dalla Commissione Europea per aver abolito - con l’art. 35 della L. 133/2008 l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita degli immobili, obbligo previsto dai commi 3 e 4 dell’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005. È quindi venuto meno l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita, ma non l’obbligo di redigerlo, previsto dall’art. 6 del D.Lgs. 192/2005. L’Italia avrà due mesi di tempo per fornire una risposta alla Commissione.
06/07/2009