VERSAMENTO ACCONTO I.C.I. 2009

La prima rata alla cassa entro il 16 giugno

Entro il 16 giugno si deve pagare la prima rata dell’ICI per il 2009, ma anche quest’anno vale l’esenzione per l’abitazione principale e le relative pertinenze; fanno eccezione le abitazioni di “lusso”, cioè quelle classificate nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) o A9 (castelli) che, se adibite a prima casa, beneficiano dell’aliquota ridotta e della detrazione stabilite dal Comune.

Le modalità di calcolo restano quelle di sempre: come acconto si paga il 50% di quanto versato l’anno scorso e poi a dicembre si paga il conguaglio in base alle aliquote e detrazioni fissate dai Comuni per il 2009. Chi vuole, può pagare in unica soluzione a giugno in base, però, alle nuove aliquote 2009 (salvo diversa disposizione del Comune), mentre anche chi ha acquistato un immobile quest’anno può applicare per la prima rata le aliquote in vigore lo scorso anno.

I Clienti dello Studio riceveranno i bollettini di pagamento o i modelli F24 a partire dal pomeriggio di martedì 9 giugno p.v.

Soggetti passivi ICI

Il presupposto dell’ICI è dato dal possesso di beni immobili; in altri termini, ciò che rileva ai fini dell’assoggettamento ad ICI è il possesso formale a titolo di proprietà o di uno dei diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione) di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli localizzati nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinati, ivi inclusi anche quelli strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.

I soggetti passivi ICI sono:

- i proprietari;

- i titolari dei diritti reali di godimento;

- i locatori o utilizzatori per i beni immobili concessi in locazione finanziaria (leasing);

- i concessionari di beni immobili insistenti su aree demaniali;

- i gestori dei beni facenti parte del patrimonio immobiliare pubblico.

Non sono soggetti passivi ICI:

- i nudi proprietario;

- i locatari;

- gli affittuari;

- i comodatari.

Le costruzioni rurali non sono assoggettate ad ICI; nel novero dei fabbricati rurali vengono inclusi i fabbricati posseduti dalle cooperative agricole e loro consorzi e quelli destinati all’attività di agriturismo.

Periodo di possesso

L’imposta è dovuta proporzionalmente ai mesi dell’anno solare per i quali si è protratto il possesso: il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto l’immobile per almeno 15 giorni, mentre non è computato in capo al soggetto che lo ha posseduto per meno di 15 giorni.

Ai fini del calcolo dell’acconto ICI si deve tener conto delle variazioni intervenute nell’anno in corso, e fino alla data del 16 giugno 2009, monitorando tutte le variazioni intervenute quali:

ú acquisti, vendite, costituzioni di usufrutto, ecc.;

ú variazioni catastali intervenute sugli immobili;

ú accatastamento con attribuzioni di rendita di immobili in precedenza sprovvisti;

ú assunzione di contratti di leasing immobiliare;

ú trasferimenti per successioni ereditarie.

Immobili esenti o esclusi

La norma prevede una lunga serie di immobili:

- esenti dal tributo;

- esclusi, ossia che sono fuori dall’area impositiva.

L’esenzione spetta per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte; se nel corso del 2009 queste condizioni sono venute meno, l’acconto è dovuto per il periodo in cui il beneficio non compete.

Nei riguardi degli immobili esclusi, i titolari dei diritti reali non hanno alcun obbligo, né di versamento né di dichiarazione.

Seguono le principali situazioni fuori dall’area impositiva:

û l’abitazione principale e le relative pertinenze;

û gli immobili posseduti dallo Stato, dalle Regioni, ed altri enti, se destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;

û fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;

û fabbricati totalmente adibiti a musei, biblioteche, cineteche, di privati, enti pubblici e istituzioni, quando dal possesso non derivi alcun reddito dall’utilizzazione dell’immobile.

û fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto;

û fabbricati di proprietà della Santa Sede;

û fabbricati appartenenti agli stati esteri e alle organizzazioni internazionali;

û fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili sono destinati alle attività di assistenza e all’integrazione sociale;

û terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina;

û immobili utilizzati dagli enti pubblici e privati diversi dalle società, che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali, ma attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, al culto e alla cura dell’anima (art. 39 D.L. 223/06);

û gli immobili adibiti ad abitazione dei coltivatori diretti ed altri immobili strumentali delle attività agricole, qualora ricorrano le condizioni.

Come si calcola l’ICI

La determinazione della base imponibile ICI deve applicare la procedura di rivalutazione delle rendite catastali urbane (5 per cento) e dei redditi dominicali dei terreni agricoli (25 per cento).

La determinazione della base imponibile varia in base alla tipologia a cui appartiene l’unità immobiliare:
- fabbricati: per i fabbricati iscritti in catasto e per quelli non iscritti, posseduti non interamente da imprese, o che hanno subito variazioni permanenti, la base imponibile deriva dalla moltiplicazione della rendita (proposta o attribuita), aumentata del 5 per cento, per il seguente coefficiente:

- 100, per i fabbricati classificati o classificabili nei gruppi catastali A (abitazioni) e C (magazzini, laboratori), escludendo le categorie A/10 e C/1;

- 140, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale B (collegi, convitti, scuole);

- 50, per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, banche) e nella categoria A/10 (uffici e studi privati);

- 34, per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria C/1 (negozi e botteghe).

- fabbricati d’interesse storico e/o artistico: occorre prendere in considerazione la rendita catastale calcolata mediante l’applicazione della tariffa d’estimo di minore ammontare tra quelle stabilite per le abitazioni nella zona censuaria nella quale il fabbricato è localizzato; secondo la tesi ministeriale, la base imponibile ICI si ottiene moltiplicando la rendita, aumentata del 5 per cento, per il coefficiente 100;
- fabbricati posseduti integralmente da imprese: per tali fabbricati, classificabili nel gruppo catastale D, distintamente rilevati in contabilità e sforniti fin dall’origine di rendita catastale, la base imponibile viene calcolata sulla base dei costi di acquisizione e incrementativi contabilizzati, al lordo dei fondi di ammortamento, aggiornati da appositi coefficienti di attualizzazione. Per quanto concerne il 2009, i coefficienti sono stati oggetto di aggiornamento con il Decreto del Ministero delle Finanze del 23 marzo 2009;

- aree fabbricabili: risulta necessario prendere in considerazione il valore commerciale al 1° Gennaio 2009;
- terreni agricoli: la base imponibile ICI è data dalla moltiplicazione del reddito dominicale, risultante in catasto al 1° Gennaio 2009, per il coefficiente pari a 75; il reddito dominicale deve essere rivalutato del 25 per cento.

Variazioni di rendita

Il calcolo dell’imposta va eseguito applicando le aliquote e le detrazioni alle rendite vigenti in catasto alla data del primo gennaio dell’anno in corso. Ciò significa che - in linea generale – le rendite variate e annotate in atti dopo il 1° gennaio 2009 sono efficaci solo dall’anno successivo.

Non significa però che tutte le variazioni di rendita abbiano lo stesso effetto:

a) nel caso ad esempio di modifica al fabbricato, che comporta una variazione di rendita, questa tariffa deve essere applicata dalla data dell’intervento che l’ha modificata;

b) se la variazione si riferisce alla correzione della errata rendita, inizialmente attribuita, nel caso sia stata successivamente rettificata, ha sempre effetto retroattivo. In questo caso si sono espresse sia la Cassazione (sentenza 21576/04 e 19067/05), sia l’Agenzia del Territorio (circolare 11/T del 2005);

c) per i fabbricati che non risultano mai denunciati al catasto, la rendita ha effetto retroattivo a partire dall’anno successivo a quello in cui avrebbe dovuto essere effettuata la denuncia;

d) nei comuni in cui è stata avviata la revisione delle microzone catastali, l’incremento delle tariffe ha effetto dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui le nuove rendite sono state notificate al contribuente;

e) può accadere che la rendita sia contestata, in quanto impugnata da contribuente davanti al giudice tributario; la Corte di Cassazione con sentenza 13069/06 ha precisato che la tariffa d’estimo determinata dal giudice con pronuncia passata in giudicato si considera a tutti gli effetti sostitutiva di quella precedente sin dall’origine. Un comportamento prudenziale potrebbe essere quello di continuare a pagare l’ICI sulla base della rendita precedente, fino alla definitiva sentenza.

Calcolo dell’acconto

Per ciascuna unità immobiliare su cui è dovuta l’ICI, l’acconto richiesto è pari alla metà dell’imposta annuale, che per semplicità può essere calcolata tenuto conto delle aliquote e delle detrazioni vigenti per l’anno 2008, ma in base alle reali situazioni ed ai presupposti maturati nel 2009.

Resta in ogni caso la facoltà del contribuente di versare entro il 16 giugno 2009 l’imposta complessivamente dovuta in un’unica soluzione, da conteggiarsi in base all’aliquota ed alle detrazioni deliberate dal comune per l’anno 2009.

Aliquote e delibere

Ogni amministrazione comunale ha la possibilità di deliberare, data l’ampia potestà regolamentare, sancita in particolar modo dagli articoli 52 e 59 del Decreto Legislativo numero 446 del 1997, norme modificative alla disciplina generale dell’ICI. Infatti, in Comune impositore può:

- fissare aliquote agevolate, anche inferiori al 4 per mille, a favore di proprietari che effettuano interventi allo scopo di recuperare unità immobiliari inagibili o inabitabili, oppure interventi destinati al recupero di immobili di interesse artistico o architettonico situati nei centri storici;

- deliberare aliquote agevolate, anche inferiori al 4 per mille, e fino all’azzeramento dell’imposta, a favore di proprietari che danno in locazione, a titolo di abitazione principale, fabbricati oggetto di contratti predisposti ai sensi della Legge numero 431 del 1998;

- stabilire, a partire dal 2009, un’aliquota agevolata inferiore al 4 per mille per i contribuenti che installino impianti a fonte rinnovabile per la produzione di energia elettrica o termica per uso domestico, limitatamente alle unità immobiliari oggetto di detti interventi e per la durata massima di tre anni per gli impianti termici solari e di cinque anni per tutte le altre tipologie di fonti rinnovabili;

- prevedere esenzioni o riduzioni per i proprietari di fabbricati locati a soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio per finita locazione.

Gli enti locali deliberano le tariffe e le aliquote relative ai tributi di loro competenza entro il 31 dicembre. Queste deliberazioni, anche se approvate all’inizio dell’esercizio, sempre nel rispetto del termine sopra menzionato, producono effetti a partire dal 1° gennaio dell’anno di riferimento. Se non avviene alcuna approvazione entro la suddetta scadenza, le tariffe e le aliquote si intendono prorogate di anno in anno.

Per conoscerne la misura, il contribuente può consultare gli estratti delle deliberazioni comunali disponibili o rivolgersi al Comune ove è ubicato l’immobile.

Abitazione principale e detrazione

Il problema dell’acconto riguarda le sole abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 per le quali continuano ad operare le disposizioni degli anni precedenti (aliquota agevolata e detrazione).

Per l’unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente, per la quale non trova applicazione l’esenzione dell’imposta introdotta dal D.L. del 27/05/2008, in quanto abitazioni considerate “di lusso” (ville e castelli), è riconosciuta una detrazione d’imposta di 103,29 euro, rapportata ai mesi durante i quali l’immobile è stato utilizzato come dimora abituale.

Condizione essenziale affinché possa essere riconosciuta tale detrazione è che ci sia identità tra il soggetto obbligato al pagamento dell’ICI ed il soggetto che dimora abitualmente nell’immobile.

I calcoli si complicano un pò quando si sono verificate delle variazioni nei presupposti dell’imposizione.

La detrazione, oltre che rapportata ai mesi di destinazione, deve essere suddivisa, nel caso in cui vi siano più contribuenti che dimorano nell’immobile, in parti uguali tra loro, prescindendo, quindi, dalle quote di proprietà o di diritto reale di godimento.

Le variazioni si possono così riepilogare:

a) variazioni della durata del possesso;

b) variazioni della percentuale di possesso;

c) variazioni nell’imponibile;

d) variazioni nella destinazione d’uso.

L’esclusione dall’ICI si applica anche in relazione ad alcune tipologie di unità immobiliari assimilate all’abitazione principale, per legge o in base a quanto stabilito dal regolamento o dalla delibera comunale vigenti alla data del 29/5/2008.

Sono per legge assimilati all’abitazione principale:

- gli immobili di cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibiti ad abitazione principale dai soci asseg natari;

- gli immobili degli IACP, regolarmente assegnati;

- l’ex casa coniugale non assegnata al coniuge separato o divorziato.

A discrezione del Comune possono essere assimilati all’abitazione principale esclusivamente:

- le abitazioni concesse in uso gratuito a parenti, di cui all’art. 59 co. 1 lett. e) del DLgs. 446/97;

- le abitazioni di proprietà di soggetti anziani o disabili ricoverati in via permanente, a condizione che non siano locate, di cui all’art. 3 co. 56 della L. 662/96

Le pertinenze dell’abitazione principale

Dal 1° gennaio 2001 alle pertinenze deve essere riservato lo stesso trattamento fiscale dell’abitazione principale, indipendentemente dal fatto che il Comune abbia o meno deliberato l’estensione della riduzione dell’aliquota anche alle pertinenze.

Imposta di scopo

Il ciclo economico sfavorevole consiglia a sempre più numerosi comuni l’introduzione della “imposta di scopo”, finalizzata esclusivamente alla parziale copertura (fino ad un massimo del 30%) delle spese per la realizzazione di opere pubbliche individuate nei Comuni stessi. L’aliquota non può superare lo 0,5 per mille.

Compilazione del bollettino di C/C/P

Il decreto direttoriale del 25 marzo scorso ha approvato i nuovi modelli di conto corrente postale, nella duplice versione manuale o meccanografica, da utilizzare per i versamenti del 2009.

Il versamento può essere effettuato:

- agli sportelli di Equitalia spa o alla diversa società alla quale il comune ha appaltato il servizio;

- presso gli uffici postali, con la tassa postale di 1,00 euro;

- presso le banche convenzionate.

E’ anche possibile effettuare il pagamento tramite il servizio telematico gestito da Poste Italiane spa.

Nel modello di versamento, il contribuente deve indicare, oltre all’importo dovuto, le proprie generalità, il codice fiscale e il comune in cui si trova il fabbricato oggetto dell’imposta. Devono inoltre essere indicati: il numero dei fabbricati o il numero delle unità situate in ciascun comune e l’anno di imposta.

Il contribuente barra la casella per il versamento in acconto, indicando separatamente gli importi espressi in euro, senza arrotondamento, per terreni agricoli, aree fabbricabili, abitazione principale, altri fabbricati e infine la detrazione per l’abitazione principale.

Compilazione del modello F24

L’art. 37 del D.L. 223/2006 ha esteso a tutti i comuni la possibilità di pagare l’imposta comunale con il modello F24. Il provvedimento offre a tutti i contribuenti la possibilità di effettuare la compensazione del debito ICI con i crediti per altri tributi o contributi, mentre non può essere utilizzato in compensazione il credito ICI (ex codice 3905).

In tal caso dovranno essere utilizzali i seguenti codici tributo:

- 3901: per le abitazioni principali A/1, A/8 e A/9;

- 3902: ICI per i terreni agricoli;

- 3903: ICI per aree fabbricabili;

- 3904: ICI per altri fabbricati (tale codice tributo non può più essere utilizzato per le pertinenze delle abitazioni principali esenti dall’imposta);

- 3906: interessi;

- 3907: sanzioni.

Versamento minimo

Non devono essere eseguiti versamenti di importo inferiore a determinati minimi con regolamento locale. In mancanza di regolamento comunale, l’importo minimo è di 12,00 euro, determinato dopo l’arrotondamento ad unità di euro interi (esempio l’importo di 12,48 euro si arrotonda a 12,00 euro ed il versamento non va fatto; l’importo di 12,50 euro si arrotonda a 13,00 euro ed il versamento è dovuto), come stabilito dalla Finanziaria per il 2007.

Recenti orientamenti della Cassazione

Sono numerose le sentenze della Cassazione degli ultimi mesi in materia di imponibilità dei fabbricati di fini ICI.

TUTTI I FABBRICATI ISCRITTI IN CATASTO PAGANO L’ICI

I fabbricati iscritti in catasto anche se non ancora ultimati pagano l’ICI; lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 24924 del 10 ottobre 2008. La vicenda riguarda un contribuente che, dopo aver iscritto in catasto alcuni fabbricati non ultimati, si è visto chiedere dal Comune il pagamento dell’ICI, calcolata sul valore catastale degli immobili. Il contribuente ha impugnato gli avvisi di pagamento sostenendo che i fabbricati non erano stati completati e quindi, pur essendo iscritti al catasto, non erano utilizzabili. Quindi, l’iscrizione al catasto edilizio urbano (ora dei fabbricati) di una unità immobiliare costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento all’ICI.

ANCHE IL CONIUGE SEPARATO PAGA L’ICI

Nella sentenza 25486 del 20/10/2008, la Corte di Cassazione ha stabilito che il coniuge separato o divorziato, proprietario della casa familiare, non può esimersi dal pagare l’ICI, anche qualora il diritto di abitazione sia stato attribuito dal giudice all’altro coniuge. Posto che in base all’art. 3 del D.Lgs. 504/1992, soggetto passivo dell’imposta è il titolare di diritto reale, la Corte è stata chiamata a stabilire se il coniuge assegnatario della casa sia titolare di un diritto di tale natura o meno. 

Nonostante l’art. 218 c.c. preveda che il coniuge che gode dei beni dell’altro coniuge è soggetto a tutte le obbligazioni dell’ususfruttuario, la Corte ha ritenuto che ciò non significhi che il coniuge assegnatario dell’immobile sia titolare di diritto di usufrutto o di diritto a questo assimilabile: la norma contiene solo un rinvio volto a disciplinare il contenuto dei rapporti tra le parti (come già affermato dalla Cassazione nella sentenza 6192/2007).

ALIQUOTA AGEVOLATA ANCHE SU PIU’ UNITA’

L’aliquota ICI agevolata per l’abitazione principale si applica anche con due unità immobiliari, distintamente accatastate, purché per entrambe vi sia l’utilizzo come dimora abituale da parte del contribuente. Lo sostiene la Cassazione con sentenza n. 25902 depositata il 29 ottobre 2008, destinata ad avere effetto anche sull’esenzione della prima casa. Il caso, frequente nella prassi, riguarda due coniugi comproprietari di unità immobiliari, ciascuna con rendita catastale autonoma, poste su più piani o comunicanti, destinate a dimora abituale di entrambi. Secondo i giudici della Cassazione la definizione di abitazione principale non richiede l’unicità del fabbricato, quanto la sussistenza della specifica destinazione d’uso.

VALORE VENALE PER LE AREE FABBRICABILI

Secondo quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 20256 del 23.07.2008, la determinazione ai fini ICI del valore delle aree fabbricabili, secondo il criterio fissato dall’art. 5 comma 5 del D.Lgs n. 504/1992, deve basarsi sul parametro del valore venale in comune commercio. Su di esso necessariamente incide il livello di edificabilità delle parti che compongono l’area: le porzioni di aree edificabili con immobili commerciali, civili o direzionali all’interno di un comprensorio assumono valore superiore rispetto ad aree prospicienti destinate a parcheggi, servizi, verde pubblico o altro.

Pertanto, la valutazione dell’area edificabile deve essere effettuata secondo il criterio del valore commerciale complessivo e non sommando il valore commerciale di sue eventuali segmentazioni individuate in funzione della loro specifica edificabilità.

FABBRICATI RURALI

E’ acceso il dibattito nel mondo agricolo dopo il recente orientamento della Corte di Cassazione (sezione tributaria) ed i Comuni che intendono recuperare l’imposta relativa a tutti i fabbricati rurali dotati o meno di rendita catastale, per le cinque annualità pregresse. In particolare, con le sentenze n. 23596 del 15 settembre 2008 e n. 15321 del 10 giugno 2008 i giudici della Cassazione hanno ritenuto che tutti i fabbricati qualificati come “rurali”, abitativi o strumentali, compresi quelli posseduti o utilizzati dalle cooperative agricole, devono essere assoggettati all’ICI. Secondo i giudici, il riconoscimento del carattere rurale delle costruzioni, destinate a edilizia abitativa o strumentali all’esercizio dell’attività agricola, non ha determinato nessuna automatica, né necessaria esclusione delle costruzioni stesse dall’ICI, come invece affermato nelle precedenti sentenze.

FABBRICATI DI CATEGORIA “D” INTERAMENTE POSSEDUTI DA IMPRESA

I fabbricati iscritti in catasto, ma senza l’attribuzione della rendita catastale, appartenenti alla categoria D, interamente posseduti da impresa e distintamente contabilizzati, devono determinare l’ICI secondo il criterio contabile. A stabilirlo è la Corte di Cassazione con la pronuncia n. 27065 del 13 novembre 2008 che ha affermato l’interpretazione della norma prevista nel decreto ICI ai fini della determinazione della base imponibile del tributo comunale.

Rinvio per approfondimenti

Per un maggior approfondimento, previa registrazione, accedendo alla sezione

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05/06/2009

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