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PIANO CASA
Pronte le linee guida del Piano Casa
C’è grande attesa da parte di privati cittadini e professionisti per l’emanazione delle leggi regionali che daranno attuazione al Piano Casa. Dopo l’accordo del 1° aprile scorso tra Governo e Regioni, rimangono da definire i dettagli tecnici per il via libera all’aumento delle cubature. I progetti potranno essere presentati dopo l’entrata in vigore delle norme.
Il Consiglio dei Ministri della prossima settimana chiarirà i poteri delle Soprintendenze e i contenuti del decreto legge di emanazione governativa e di un disegno di legge con delega al Governo per l’aggiornamento della normativa urbanistica e la semplificazione delle procedure in materia di edilizia.
E’ importante sapere che molte Regioni potranno superare i limiti contenuti dall’accordo di massima e che sono esclusi dal piano per il rilancio dell’edilizia centri storici, aree inedificabili, edifici abusivi, aree di pregio ambientale e culturale. Gli ampliamenti dovranno conformarsi ai canoni estetici e architettonici esistenti e rispettare la sicurezza statica.
Una volta valutata la presenza di tutti i requisiti bisognerà far presentare la Dia all’ufficio tecnico del Comune da parte di un tecnico abilitato e attendere 30 giorni in cui il Comune potrà vietare il ricorso a un particolare tipo di materiale o colore secondo il regolamento edilizio e il piano regolatore.
Non potrà essere cambiata la destinazione d’uso dell’immobile ampliato, chance invece prevista nella prima bozza di accordo. Gli aumenti del 35% saranno possibili solo se la ricostruzione avverrà secondo i criteri della bioedilizia.
Da quanto si apprende, le novità dovrebbero riguardare gli argomenti seguenti, la cui attuazione necessita di specifici provvedimenti attuativi.
Aumento cubature
Possibilità per i proprietari di ampliare del 20% la cubatura degli immobili a uso abitativo o la superficie coperta per quelli destinati a uso diverso. Premio di cubatura unico del 35% in caso di demolizione e riedificazione di vecchi edifici, con obbligo di ricostruire secondo le regole della bioedilizia e del risparmio energetico. Decade il limite sull’anno di costruzione dell’edificio oggetto di demolizione (le prime bozze parlavano di edifici antecedenti il 1989). Resta il limite massimo per l’ampliamento, fissato in 300 metri cubi per ogni singola unità immobiliare. Nel caso delle fabbriche l’altezza non può superare di oltre quattro metri quella massima prevista dagli strumenti urbanistici esistenti. Possibile anche rendere inedificabile e destinata a verde pubblico l’area originaria nel caso in cui si decida di costruire in una zona diversa. Possibili anche i cambi di destinazione d’uso in tutto o in parte. Obbligo del rispetto delle leggi in materia di staticità delle strutture e di sicurezza antisismica.
Cambio di destinazione
Anche il cambio di destinazione d’uso senza opere diventerà libero, purché non aumenti il carico urbanistico e cioè si rimanga all’interno della generica categoria che caratterizza l’intervento (residenziale, produttiva, agricola, ..) a norma del D.M. 1444 del 1968.
Ad esempio si potrà trasformare senza opere uno studio in abitazione, sempre se il piano urbanistico comunale non contenga vincoli specifici. Diventerà anche libera la realizzazione di pavimenti e parcheggi esterni, rispettando eventuali indici di permeabilità stabiliti dalla pianificazione locale.
Saranno infine liberalizzati pannelli solari e serbatoi di gpl di modiche dimensioni, tranne che nei centri storici.
Semplificazioni delle autorizzazioni e delle procedure
Il permesso di costruire (ex concessione edilizia) per
ristrutturazioni, ampliamenti e nuove costruzioni sarà sostituito da una
certificazione giurata del progettista, che dichiarerà sotto la propria
responsabilità la piena regolarità delle opere realizzate. Sono ampliati i casi
in cui si può ricorrere alla Dia (Denuncia di inizio attività) e all’edilizia
libera. Per la soluzione degli eventuali contenziosi è prevista una Camera di
Conciliazione. Le autorizzazioni sono rilasciate dai Comuni in deroga a piani
regolatori e regolamenti edilizi a patto che non entrino in conflitto con i
vincoli di conservazione ambientale, storica, paesaggistica architettonica e
culturale. Si valuta anche la possibilità dell’autorizzazione in sanatoria per
gli interventi già compiuti in area vincolata in assenza o difformità
dall’autorizzazione paesaggistica.
La Dia dovrà essere presentata entro un anno dall’entrata in vigore
della legge di conversione del decreto. Sarà corredata da attestazione del
titolo di legittimazione, asseverazione del progettista abilitato circa la
sussistenza di tutte le condizioni previste dal decreto legge, elaborati
progettuali richiesti dal regolamento edilizio, documenti previsti dal Dpr 380/2001
e autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme. Per gli
interventi su edifici di oltre 50 anni e nei centri storici su immobili non
soggetti a vincoli, la Dia dovrà essere presentata anche alle Soprintendenze
competenti, che entro trenta giorni possono porre ulteriori modalità
costruttive con riguardo al contesto storico e architettonico esistente.
Manutenzione ordinaria e straordinaria
La manutenzione straordinaria sarà equiparata a quella ordinaria e non necessiterà più alcun provvedimento o preventiva comunicazione. Si potranno eliminare, spostare o realizzare pareti divisorie interne non strutturali, unificando stanze o sdoppiandole. Si potrà anche acquisire una stanza del proprietario vicino, accorpandola alla propria unità immobiliare.
Si liberalizzano implicitamente anche i soppalchi, se tali interventi sono compatibili con norme igienico-sanitarie (per le altezze), di sicurezza (per i materiali ed i carichi), sulle dimensioni dei vani e sui supporti tra finestre e superfici residenziali.
Dubbio sugli sconti fiscali
La domanda che molti si pongono è se le norme del Piano Casa potranno godere delle agevolazioni del 36%, 55% e dell’Iva agevolata al 10%. Allo stato attuale una risposta non è agevole, ma è possibile fare alcune considerazioni.
Poiché il 36% riguarda le opere di recupero su edifici residenziali esistenti, la realizzazione di posti auto, box o autorimesse e l’acquisto da imprese di unità residenziali comprese in fabbricati cui siano stati operati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, pare possano sorgere dei dubbi sulla applicabilità nel caso di incrementi di volumetria di edifici esistenti.
Il 55% riguarda gli interventi di riqualificazione energetica su edifici esistenti, che sembra escludere le addizionali volumetriche dell’edificio.
Miglior sorte sembra possa avere l’iva del 10%, che riguarda in linea di principio gli ampliamenti con aumenti di volumetria, sia quelli di nuova costruzione sia quando possono essere compresi nella categoria delle manutenzioni ordinarie o quelle straordinarie. In tutti i casi l’Iva applicabile è il 10%. Quando invece gli interventi vengono effettuati sulla prima casa, è possibile ottenere l’aliquota agevolata del 4% .
Tutela ambientale
Vietato l’ampliamento degli immobili abusivi o sottoposti a vincolo storico e paesaggistico. Esclusi quindi dal provvedimento tutti gli immobili delle aree destinate a parchi, zone archeologiche, ed i terreni demaniali.
Riduzione contributi di costruzione
I Comuni possono decidere di ridurre il contributo di costruzione sulla quota parte dell’ampliamento.
Nel caso in cui ad essere ampliata sia la prima abitazione lo sconto può arrivare al 50%. Stesso sconto anche in caso di ricorso alla bioedilizia.
Sanzioni
Revisionate le pene. Gli abusi di minore entità come l’apertura di finestre o la chiusura di una veranda verranno puniti con sanzioni amministrative. Per quelli più gravi, comprendenti la costruzione di edifici non a norma, è previsto l’arresto da 2 a 3 anni. Allo studio il ravvedimento operoso, con la possibilità di estinguere l’illecito a seguito di un accertamento di conformità e compatibilità ambientale.
Alloggi a canone sostenibile
Via libera per ventimila nuovi alloggi a canone sostenibile, prendendo in considerazione nuove realizzazioni, ricostruzioni e interventi di riqualificazione. Agli inquilini che vivono in case popolari è data la possibilità di riscattare l’immobile a canone sociale, in modo da diventare proprietari dell’alloggio occupato. Per questo obiettivo il precedente Governo aveva stanziato 550 milioni di euro.
I Comuni, che secondo la prima stesura del decreto avevano a disposizione 60 giorni di tempo per escludere alcune zone dall'applicazione del Piano Casa, potranno adesso solo imporre determinate regole di costruzione. Per gli ampliamenti del 20%, ma anche per demolizioni e ricostruzioni sarà sufficiente la Dia prevista dal Testo Unico dell'Edilizia. Si parla di limiti alla presentazione delle domande entro il 31 dicembre 2010. La versione attuale non comprende più neanche l’ampliamento in aderenza all’edificio.
06/04/2009