STUDIO ANSALDI S.R.L.

PIANO CASA IN FORMATO “REGIONALE”

Una giungla di regole dalle leggi regionali

Tanti piani casa quante sono le regioni italiane; non poteva essere più frammentata la norma per combattere la crisi del settore delle costruzioni, che ha preso corpo attraverso l’intervento delle regioni che l’hanno adattato alle esigenze territoriali e alla loro visione dello sviluppo urbanistico.

Sono già 12 le leggi approvate dalle giunte regionali: 11 regioni più la legge delibera della provincia di Bolzano. Un indicatore di successo, ma anche un puzzle normativo, con risultati e regole molto diverse da regione e regione.

Regioni più “attive” di altre

Più della metà delle regioni ha approvato le leggi che danno attuazione all’intesa con il Governo. Solo Toscana, Umbria e provincia di Bolzano hanno rispettato la scadenza del 30 giugno; nel centro-nord il piano casa è operativo anche in Veneto, Lombardia, Piemonte, Emilia Romagna e Lazio mentre mancano ancora Liguria e Friuli Venezia Giulia. Più in affanno il sud, dove solo Puglia, Basilicata e Abruzzo hanno tagliato il traguardo.

A ciascuna regione le “sue” regole

Ogni regione ha seguito una propria strada, usando come traccia l’accordo di aprile con il Governo. L’impostazione più restrittiva l’ha assunta la Toscana, che ha limitato gli ampliamenti ai rendimenti energetici superiori del 20% agli standard nazionali e del 50% nel caso di demolizioni e ricostruzioni. Sopraelevare sarà possibile in Lombardia, ma non in Umbria; in Veneto e in Sardegna gli ampliamenti possono essere realizzati lontano dall’abitazione principale, mentre Puglia ed Emilia Romagna concedono premi di cubatura più elevati a chi si delocalizza.

Piano casa in Piemonte

La Giunta Regionale anticipa il “piano casa” governativo con l’approvazione del disegno di legge 625, che snellisce le procedure in materia edilizia ed urbanistica ed attua l’intesa tra Stato, Regioni ed enti locali del 1° aprile per l’adozione di provvedimenti per rilanciare l’economia con gli interventi edilizi.

Tra le misure più importanti del testo proposto dall’assessore all’Urbanistica in Giunta Regionale il 25 maggio, che passa ora all’esame del Consiglio, la possibilità di realizzare interventi edilizi anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti a condizione che si utilizzino tecnologie volte al risparmio energetico (da quantificare tramite la riduzione del 40% del fabbisogno di energia dell’unità edilizia per il solo ampliamento o, per la demolizione e ricostruzione, attraverso la progettazione e l’utilizzo di tecnologie volte a conseguire un significativo miglioramento della pratica corrente in riferimento a qualità ambientale ed energetica dell’edificio), al miglioramento della qualità architettonica, della sicurezza delle strutture e dell’accessibilità degli edifici.

Attenendosi a questi criteri sono consentiti interventi di ampliamento, nel limite massimo del 20 per cento della volumetria esistente, o di demolizione e ricostruzione, con un incremento massimo del 35 per cento della volumetria esistente, anche in deroga agli strumenti urbanistici, per le unità edilizie uni e bi-familiari o comunque di volumetria complessiva non superiore ai 1.200 metri cubi (1.000 mc nella precedente versione).

Anche sugli edifici di edilizia residenziale sovvenzionata a totale proprietà pubblica sono permessi interventi di ampliamento in deroga, nel limite del 20 per cento della volumetria esistente, e interventi di demolizione e ricostruzione con un ampliamento del 35 per cento. La norma è applicabile ad edifici fatiscenti, per i quali è più conveniente demolire che conservare. Gli interventi non potranno in ogni caso essere realizzati su edifici o ambiti individuati dai piani regolatori come centri storici o aree esterne d’interesse storico e paesaggistico ad essi collegati, singoli edifici, civili o di architettura rurale, di valore storico-artistico, ambientale o documentario e in aree di inedificabilità assoluta; per le aree in cui la norma è applicabile sono in ogni caso stati fissati limiti inderogabili, quali l’altezza massima, l’indice di permeabilità del suolo e le distanze dai confini, dalle strade e dagli edifici. La nuova norma sarà valida fino al 31 dicembre 2010 e modificherà anche le disposizioni per la costruzione di edifici industriali di grandi dimensioni, prevedendo il recupero del patrimonio esistente con maggiore efficienza energetica. Gli interventi sulle abitazioni dovranno rientrare nel sistema di valutazione della sostenibilità ambientale, "Protocollo Itaca sintetico".

Saranno i Comuni, con deliberazione dei rispettivi consigli, a decidere, nel termine di 60 giorni dall’entrata in vigore della legge, se applicarne in tutto o solo in parte le disposizioni e a indicare altri parametri qualitativi e quantitativi definiti dagli strumenti urbanistici a cui non si potrà comunque derogare. Ai Comuni sarà data inoltre facoltà di favorire, anche tramite premi di cubatura, interventi di riqualificazione edilizia su edifici non a destinazione commerciale, ritenuti incongrui con il contesto circostante, in funzione di una maggiore efficienza energetica, o di individuare edifici produttivi o artigianali che costituiscono elementi deturpanti per il paesaggio per i quali prevedere il trasferimento in aree produttive ecologicamente attrezzate (APEA), da realizzare anche tramite l’utilizzo di strumenti perequativi.

Dalla legge al progetto

Dieci passi per valutare se è possibile beneficiare del piano casa.

LA LEGGE. Verificare se la regione in cui si trova l’immobile ha già approvato la legge per attuare l’intesa stato-regioni del 1° aprile.
IL COMUNE. Controllare se la legge fissa un termine entro il quale il comune può escludere l’applicazione delle norme sul proprio territorio.
LA ZONA. Accertarsi che l’immobile si trovi in una zona in cui la legge regionale (o il comune) consentono di intervenire. I centri storici sono quasi sempre esclusi.
L’EDIFICIO. Controllare se l’immobile ha le caratteristiche previste dalla legge regionale: generalmente sono ammessi edifici mono e bifamiliari.
IL TECNICO. Rivolgersi a un geometra, un ingegnere o un architetto per verificare se i lavori rispettano le distanze minime tra le costruzioni e le altezze massime.
LA SPESA. Stimare una spesa indicativa. Oltre ai costi di costruzione, vanno contati gli oneri di urbanizzazione e l’eventuale obbligo di reperire aree a parcheggio.
IL PROGETTO. Far preparare il progetto dei lavori ed elaborare un capitolato dettagliato, sulla base del quale chiedere i preventivi.
LA DOMANDA. Presentare al comune la Dia o la richiesta di permesso di costruire. Gli uffici potranno bocciare il progetto ma solo entro 30 giorni, in caso di Dia, o chiedere nuova documentazione.
IL VICINO. Il vicino di casa che si ritiene danneggiato può chiedere l’interruzione dei lavori. Per evitare un lungo contenzioso, meglio trovare un accordo.
LE IMPOSTE. Se i lavori ingrandiscono una casa che non è abitazione principale, bisogna calcolare l’aumento dell’Ici. Anche la Tarsu (tassa rifiuti) va aggiornata.

In sintesi tutte le regioni

Regione	Ampliamenti	Demolizioni e ricostruzioni	Sopraelevazione	scadenza
VALLE D’AOSTA Legge approvata	+ 20%	+ 35%; + 45% con piani integrati o Pud	SI	Nessuna
PIEMONTE Legge 14/2009	+ 20% max 200 mc solo per edifici residenziali	dal + 25% al + 35% a seconda del livello di sostenibilità energetica	SI, massimo un piano	Dia o permessi di costruire entro il 31/12/11
LOMBARDIA Legge 13/2009	+ 20% max 200 mc per edifici uni-bifamiliari	+ 30% o + 35% con impianti arborei	SI, fino a 4 metri	Dia entro 16/4/10; per edilizia residenziale pubblica entro 16/10/11
BOLZANO Delibera 16/09/09	+ 200 mc per edifici di almeno 300 mc	NO, ammesse solo demolizioni fino a 50%	SI, fino a 1 metro oltre l’edificio esistente	Inizio lavori entro 31/12/10
VENETO Legge 14/09	+ 20%; + 30% con energie rinnovabili	+ 40%; + 50% con delocalizzazioni	SI	Dia entro 11/7/11
FRIULI V.GIULIA Approvato giunta	Tetto massimo di 200 mc	+ 35%	SI	Nessuna
EMILIA ROMAGNA Legge 6/2009	+ 20% e max 70 mq; + 35% e max 130 mq con riqualificazione energetica	+ 35%; + 50% per edifici incongrui o da delocalizzare	SI	Dia entro 31/12/10
LIGURIA Approvato giunta	+ 30% fino a 200 mc; + 20% fra 200 e 500 mc; + 10% fra 500 e 1000 mc	+ 35%	SI	Dia entro 24 mesi da entrata in vigore
TOSCANA Legge 24/2009	+ 20% e max 70 mq per edifici uni-bifamiliari o edifici fino a 350 mq	+ 35%	NO	Dia entro 31/12/10
UMBRIA Legge 13/2009	+ 20% max 70 mq per edifici uni-bifamiliari o edifici fino a 350 mq	+ 25%	NO	Domande entro 09/01/11
MARCHE Approvato giunta	+ 20% fino a 1000 mc; + 20% con tetto di 200 mq	+ 35%	SI	Domande entro 18 mesi
LAZIO Legge approvata	+ 20% max 62,5 mq per edifici residenziali fino a 1000 mc; + 10% fino a 1000 mq per i non residenziali	dal + 35% al + 60% a seconda del intervento	NO	Dia entro 6 mesi da entrata in vigore
ABRUZZO Legge approvata	+ 20% anche condomini max 200 mc	+ 35%	SI, con coerenza progettuale	Dia o permesso entro 24 mesi da avvio
CAMPANIA Approvato giunta	+ 20% per edifici fino a 1000 mq o non più alti di 7 metri	+ 35% (+ 20% in altezza); + 50% per edifici res. pubblici situati in aree urbane degradate	SI	Dia entro 18 mesi da entrata in vigore
PUGLIA Legge 14/2009	+ 20% max 200 mc per edifici di max 1000 mc	+ 35%	NO	Domande entro 24 mesi
BASILICATA Legge approvata	+ 20% max 200 mq per unifamiliari e max 400 mq per bifamiliari	+ 30%; + 40% con tecniche di bioedilizia	SI, fino a 3 metri	Dia entro 24 mesi
SICILIA Ritirata da assemblea	+ 25% fino a 500 mc; 40% tra 500 e 1000 mc, max 200 mc per unità	35%	SI	Fine lavori entro un anno dall’entrata in vigore
SARDEGNA Approvato giunta	+ 20% / 30% a seconda dei requisiti energetici; + 10% sulle coste	+ 30%; + 40% per edifici entro 300 mt dalla costa	SI, massimo 1 piano nei fabbricati pluripiano	Dia o inizio lavori entro 18 mesi

I lavori per il piano casa in cerca dei bonus fiscali

In taluni casi, con la possibilità di ingrandire gli edifici prevista dal piano casa, è possibile beneficiare anche delle detrazioni fiscali del 36% sui lavori di recupero edilizio e del 55% sugli interventi di risparmio energetico, riducendo il carico fiscale di Irpef o Ires.

Occorre innanzitutto precisare che sia ai fini del 36% che del 55%, gli interventi devono essere effettuati su parti di edifici già esistenti e quindi già censiti al Catasto, ovvero per le quali sia già stato richiesto l’accatastamento.

Ampliamenti

L’ampliamento volumetrico, recepito da tutti i piani casa regionali, non può beneficiare delle due agevolazioni fiscali, in quanto si tratta di interventi su nuove parti di edifici che ne aumentano la volumetria, come ad esempio la costruzione di una nuova ala o la sopraelevazione di un piano.

E’ invece ammesso lo sconto Irpef del 36% quando si ristruttura un edificio per renderlo abitabile, come un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumentare la volumetria originariamente assentita. Sempre a proposito di interventi ai sottotetti, la detrazione del 55% è possibile per la coibentazione, sempreché il sottotetto su cui si interviene sia già dotato di impianto di riscaldamento.

Ricostruzioni

Possono essere ricompresi tra gli interventi di ristrutturazione agevolabili al 36% quelli consistenti nella demolizione e nella ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma preesistente. Dopo la demolizione anche l’incentivo fiscale del 55% si può ottenere solo con la fedele ricostruzione, in quanto nelle altre ipotesi si ha una nuova costruzione.

Sono invece agevolabili al 36% o 55% le demolizioni di edifici, seguite dalla fedele ricostruzione: possono ottenere lo sconto del 36%, che può arrivare al 55% se vengono rispettati i requisiti per il risparmio energetico.

Cambi d’uso

Le detrazioni del 36% e del 55% sono possibili, in genere, anche nei casi in cui gli interventi comportino il cambio di destinazione d’uso. Lo scoglio qui è edilizio: quasi tutte le leggi sul piano casa vietano di cambiare la destinazione degli edifici oggetto dei lavori.

Piano nazionale di edilizia abitativa

È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 191 dello scorso 19 agosto il D.P.C.M. del 16 luglio per l’approvazione del “Piano nazionale di edilizia abitativa”, che diventa così operativo.

L’obiettivo è il recupero e la costruzione di nuovi alloggi, grazie all’utilizzo di capitali pubblici e privati; il Governo mira a ridurre la tensione abitativa e al raggiungimento di standard energetici più elevati. Le nuove abitazioni dovranno infatti essere realizzate nel rispetto dei criteri per la riduzione delle emissioni inquinanti.

Sono destinatari dei nuovi alloggi tutte le categorie svantaggiate come giovani coppie, studenti fuori sede, anziani, soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio, immigrati regolari a basso reddito residenti da almeno 10 anni in Italia e da almeno 5 nella stessa regione.

I contributi statali possono raggiungere il 30% del costo di realizzazione, acquisizione o recupero degli immobili offerti in locazione a canone sostenibile per 25 anni. È invece coperto il 50% del costo per gli alloggi locati per una durata superiore ai 25 anni. Per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone sociale il contributo statale può essere pari all’intero costo.

05/09/2009

www.studioansaldi.eu

Studio Ansaldi srl – corso piave 4, Alba (CN)

La riproduzione con qualsiasi mezzo è vietata. Tutti i diritti sono riservati.