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NUOVA MODALITA’ DI REGISTRAZIONE CONTRATTI
Nuove norme sull’indicazione dei dati catastali
Chi registra un contratto di locazione, affitto o comodato avente ad oggetto un immobile, dovrà utilizzare i nuovi modelli apprestati dall’Agenzia delle Entrate, che consentono di fornire l’identificazione catastale dell’immobile locato.
Inoltre, chi stipula un contratto di compravendita immobiliare o un altro contratto che trasferisce o costituisce un diritto reale immobiliare su un fabbricato già esistente dovrà, nell’atto pubblico o nella scrittura autenticata, rispettare i nuovi obblighi previsti dalla manovra correttiva concernenti l’indicazione dei dati catastali.
Il provvedimento fa seguito alla norma contenuta nell’art. 19, co.15 e 16 del D.L. n. 78/10 (c.d. Manovra correttiva) in materia dei nuovi obblighi di indicazione dei dati catastali previsti a decorrere dal 1° luglio 2010 per la richiesta di registrazione dei contratti di locazione o affitto di beni immobili (sia fabbricati sia terreni) esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi.
Nuovi dati da indicare
L’intento della norma è quello di fare emergere, mediante l’obbligo di indicazione dei dati catastali, le cosiddette “case fantasma”, non iscritte al catasto edilizio urbano.
Infatti, i commi 14 e 15 dell’art. 19 del D.L. 78/2010 hanno lo scopo di ostacolare il malcostume degli immobili irregolarmente dichiarati in catasto e impongono di:
- indicare, a pena di nullità, negli atti di trasferimento immobiliare, oltre all’identificazione catastale, anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, nonché di fornire una dichiarazione della conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto;
- indicare correttamente i dati catastali degli immobili locati, affittati o dati in comodato, al momento della registrazione dei contratti (scritti o verbali) di locazione, affitto e comodato (nonché gli atti di cessione, risoluzione o proroga anche tacita di essi) aventi ad oggetto immobili esistenti in Italia.
Aggiornamento del modello 69
Debutto imminente per il nuovo modello 69 da utilizzare per la registrazione dei contratti di locazione e affitto in scadenza a partire dal 1 luglio 2010; la revisione del modello si è resa necessaria per dare concreta applicazione alle nuove regole sulle cosiddette case fantasma di cui all’art. 15 commi 15 e 16 del decreto legge 78/2010, più conosciuto come Manovra correttiva 2010.
Nel nuovo articolato grafico del modello compare, con la chiara e dichiarata finalità di fare emergere gli immobili sconosciuti al fisco, un nuovo quadro D nel quale vanno obbligatoriamente inseriti i dati catastali del bene a cui la locazione, il comodato o l’affitto si riferisce.
Tale adempimento viene assolto alternativamente, a seconda dei soggetti obbligati:
- mediante la presentazione cartacea all’Agenzia Entrate del modello 69 a cui vanno allegate due copie del contratto da registrare con le rispettive marche da bollo e la ricevuta del modello F23 attestante l’avvenuto pagamento dell’imposta di registro;
- mediante l’invio telematico del modello 69 e del testo del contratto all’Agenzia delle Entrate (il pagamento dell’imposta di registro va effettuato, in questo caso, contestualmente alla richiesta di registrazione del contratto).
Proroga dei contratti
La nuova norma si applica anche nel caso di proroga dei contratti in scadenza; in questi casi si deve presentare all’Agenzia delle Entrate dove si è effettuata la registrazione iniziale il modello CDC per comunicare i dati catastali. Il cambiamento non è da poco in quanto ricordiamo che fino al 30 giugno 2010 per le eventuali cessioni, risoluzioni e proroghe di contratti di affitto, l’adempimento si considerava rispettato con il semplice pagamento dell’imposta di registro senza necessità di alcuna comunicazione; con le nuove regole in vigore dal 1 luglio viceversa sarà obbligatorio non solo procedere con il pagamento ma anche presentare entro 20 giorni dalla data del versamento dell’imposta di registro (ricordiamo che il termine di 30 giorni per il versamento dell’imposta annuale non è cambiato) il modello CDC appositamente predisposto per l’indicazione dei dati catastali relativi ad immobili oggetto di una proroga o di risoluzione.
I contribuenti obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione o affitto di beni immobili o che si sono avvalsi in via facoltativa della registrazione telematica, considerati i tempi tecnici di sviluppo delle procedure informatiche da parte dell’Agenzia delle Entrate, possono presentare il modello CDC in forma cartacea presso qualunque ufficio territoriale o locale. L’attivazione della procedura telematica sarà comunicata con un prossimo provvedimento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Esempio di registrazione di contratto di locazione
Il
soggetto che vuole provvedere alla richiesta di registrazione di un nuovo
contratto di locazione dopo il 1 luglio deve usare il modello 69 nella nuova
forma grafica e con il nuovo quadro D per i dati catastali.
In questo caso la principale modifica è appunto l’introduzione del quadro dove
indicare i dati catastali in quanto le modalità di invio (telematico
obbligatorio o facoltativo ovvero cartaceo) e i dati dei soggetti da indicare
per la registrazione non sono state modificate.
Nel quadro A del modello vanno indicati i dati di chi richiede la registrazione, il tipo di atto e la data di stipula, nei successivi quadri B e C devono comparire gli elementi per l’identificazione dei soggetti a cui l’atto si riferisce e i codici per l’identificazione dei rapporti giuridici (rectius : negozi giuridici) sottostanti. Infine il quadro D va compilato solo per contratti di locazione, affitto e comodato di beni immobili e vanno riportati i dati catastali di terreni fabbricati iscritti nel catasto terreni e i dati catastali degli immobili residenziali e non iscritti nel catasto edilizio urbano.
Ma nella pratica quali sono i dati da riportare e dove andarli a recuperare ?
Sono i dati che identificano il bene al catasto (CODICE COMUNE – SEZIONE – PARTICELLA – SUBALTERNO) e vanno ricavati dalla documentazione catastale aggiornata:
- nel catasto terreni;
- nel libro fondiario del sistema tavolare;
- nel catasto edilizio urbano ricavabili dalle visure catastali.
Sanzioni
La mancata o errata indicazione dei dati richiesti comporta una pesante sanzione: per tali violazioni sarà infatti dovuta una pena compresa tra un minimo del 120% ed un massimo del 240% dell’imposta di registro di cui allo specifico contratto oggetto di registrazione.
03/08/2010