 |
RIVALUTAZIONE DEGLI
IMMOBILI
Ritorna la rivalutazione degli immobili delle imprese, prevista dal decreto anti-crisi del Governo, (D.L. n. 185 del 2008), per adeguare i valori degli immobili posseduti, con esclusione delle aree fabbricabili e dei beni merce. Nella chiusura dei conti 2008 le società dovranno valutare se iscrivere i maggiori valori sui beni immobili posseduti.
Con la legge 28 gennaio 2009, n. 2 di conversione del D.L. 185/2008 vengono apportate sensibili modifiche alla originaria versione della legge di rivalutazione.
L’obiettivo è quello di offrire alle imprese la possibilità di ufficializzare nei propri bilanci i valori reali degli immobili, facendo emergere plusvalori latenti, al fine di evidenziare l’effettivo patrimonio sociale.
Le società possono trarre benefici dalla rivalutazione degli immobili, a prescindere dal riconoscimento fiscale dei maggiori valori, soprattutto in presenza di bilanci 2008 con risultati negativi o inferiori alle attese, possono avere interesse ad aumentare il patrimonio netto mediante la rivalutazione immobiliare, per evitare interventi sul capitale, obbligatori laddove la perdita superasse il terzo del capitale stesso, o per mantenere nei confronti del sistema creditizio valori patrimoniali adeguati alla situazione reale.
Novità rispetto al passato
L’art. 15 del decreto legge 185/08 introduce una novità che consiste nella possibilità di attuare la rivalutazione anche solo in ambito civilistico, cioè senza ottenere alcun riconoscimento fiscale, ma al contempo senza versare alcuna imposta sostitutiva.
Il riconoscimento fiscale dei valori, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva è soltanto una possibilità a discrezione dell’imprenditore.
Soggetti interessati
Possono accedervi le società di capitali ed enti commerciali soggetti ad Ires, a condizione che non adottino i principi contabili internazionali (criteri Ias/Ifrl), nonché le società di persone, indipendentemente dalla contabilità adottata (ordinaria o semplificata) e le ditte individuali (residenti e non residenti).
Beni rivalutabili
Sono i beni immobili, diversi dalle aree fabbricabili e dagli immobili-merce (terreni o fabbricati alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa), iscritti nel bilancio al 31/12/2007 e presenti in quello in corso al 31/12/2008:
- Immobili strumentali per natura o per destinazione (cat. A/10, B, C, D, E);
- Immobili non strumentali, iscritti tra le immobilizzazioni (immobili abitativi);
- Aree non edificabili (esempio i terreni agricoli).
La rivalutazione deve avvenire per tutti i beni della stessa categoria, distinguendosi a questo fine gli immobili ammortizzabili da quelli non ammortizzabili.
Per gli immobili in leasing il riscatto deve essere avvenuto entro l’anno 2007 per poter procedere alla rivalutazione.
Le società che hanno scorporato il valore delle aree da quello dei fabbricati strumentali possono distintamente considerare detti importi al fine di individuare le categorie omogenee e le aliquote di imposta sostitutiva da applicare in sede di affrancamento. Si dovrebbe quindi poter rivalutare il solo fabbricato strumentale (immobile ammortizzabile) e/o il solo terreno (immobile non ammortizzabile).
Importo rivalutabile
Il nuovo importo dei beni rivalutabili non può superare il valore realizzabile nel mercato, o il maggior valore che può essere fondatamente attribuito in base alla rivalutazione della capacità produttiva e della possibilità di utilizzazione economica nell’impresa.
L’imprenditore è libero di rivalutare anche per un importo inferiore, purché il criterio sia uniforme per l’intera categoria omogenea.
Riserva da rivalutazione
I maggiori valori si iscrivono in una riserva di rivalutazione, in sospensione di imposta, che va iscritta in bilancio in contropartita alla rivalutazione, per un importo corrispondente al maggior valore dei beni (al netto dell’imposta sostitutiva), che può essere affrancata applicando una imposta sostitutiva del 10%.
L’opportunità dell’affrancamento della rivalutazione mediante imposta sostitutiva va valutata considerando il differimento temporale degli effetti.
Se il saldo attivo viene distribuito ai soci prima del 2013 determina tassazione in capo alla società, ma il valore rivalutato degli immobili è riconosciuto al periodo di imposta nel quale il saldo attivo distribuito concorre a formare il reddito.
Se il saldo attivo di rivalutazione è distribuito ai soci dal 2013, concorre a formare il reddito imponibile, anche se con diritto a un credito pari all’ammontare dell’imposta versata.
In caso di utilizzo della riserva a copertura di perdite, non si può fare luogo a distribuzione di utili fino a quando la riserva non è reintegrata o ridotta in misura corrispondente.
Doppia valenza della rivalutazione
Oltre all’impatto contabile, la rivalutazione può assumere efficacia fiscale, consentendo la deduzione dei maggiori ammortamenti a partire dal terzo esercizio successivo a quello di riferimento.
Gli effetti fiscali della rivalutazione vengono meno se i beni sono ceduti prima dell’inizio del 2014. In questo caso la plusvalenza/minusvalenza è calcolata senza tener conto del maggior valore affrancato.
Riconoscimento fiscale della rivalutazione
Qualora si intenda ottenere il riconoscimento fiscale della rivalutazione, occorre versare una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap pari al 3% per gli immobili ammortizzabili ed al 1,5% per quelli non ammortizzabili.
Gli effetti in termini di maggiori ammortamenti e di plafond delle manutenzioni saranno differiti al 2013, mentre la riduzione delle plusvalenze in caso di cessione sarà posticipata al 2014.
In caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci o a finalità estranee all’esercizio di impresa, ovvero al consumo familiare o personale, prima dell’inizio del sesto periodo di imposta successivo (prima del 1/1/2014) vengono meno gli effetti fiscali della rivalutazione, il che significa che sul piano pratico le eventuali plusvalenze/minusvalenze derivanti dall’alienazione dovranno essere determinate senza tener conto del maggior valore iscritto in sede di rivalutazione. In questo caso al contribuente spetta la restituzione di quanto già versato a titolo di imposta sostitutiva, sotto forma di credito di imposta.
Versamento imposta sostitutiva
L’imposta sostitutiva si versa in un’unica soluzione entro il 16 giugno 2009, con possibilità di rateizzazione triennale, maggiorando le rate successive degli interessi annui del 3% a partire dal 16/06/09 (16/06/2010 e 16/06/2011).
L’imposta sostitutiva va imputata in diminuzione del saldo attivo di rivalutazione.
E’ anche possibile affrancare la riserva di rivalutazione, versando il 10%.
Metodi per effettuare la rivalutazione
Vi sono tre metodi:
c rivalutazione del cespite e del relativo fondo di ammortamento;
c rivalutazione del solo cespite;
c storno del fondo ammortamento.
Valutazioni di convenienza
Numerose sono le considerazioni di convenienza che si possono ipotizzare.
La prima è contenuta nella relazione governativa e riguarda l’incremento del patrimonio netto che permetterà un più facile ricorso al credito, atteso che l’applicazione delle regole di Basilea 2 impone agli istituti di credito una valutazione dell’affidabilità delle imprese, eseguita sulla base del bilancio.
In secondo luogo le imprese che chiuderanno l’esercizio 2008 con una perdita potrebbero doversi confrontare con le norme civilistiche che impongono la ricapitalizzazione, mentre tramite la rivalutazione potrebbero evitare tutto ciò, iscrivendo la differenza in una riserva, che già dal bilancio 2008 può essere utilizzata per coprire perdite generate dalla gestione corrente.
Non per ultimo sono particolarmente interessate dalla rivalutazione le società con rilevanti immobili riscattati da leasing e iscritti in bilancio a valori vicino allo zero: il patrimonio contabile di queste società è stata abbattuto nel tempo dai canoni di locazione finanziaria imputati a conto economico.
I Clienti dello Studio verranno contattati a breve per valutare l’interesse ed i costi per la rivalutazione.
30/03/2009