AGEVOLAZIONI IMMOBILI

contributi e incentivi fiscali sulla casa

- agosto 2009 -

Il nuovo regime agevolato è ancorato alla fruizione del beneficio fiscale di cui alla L. n.449/97 riguardante il 36%.

La detrazione in oggetto si applica pertanto alle sole persone fisiche che possiedono o detengono l’immobile oggetto dei lavori a condizione:

4      che abbiano predisposto un intervento di recupero edilizio (manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) sulla singola unità immobiliare residenziale, su cui opera la detrazione Irpef del 36%;

4      che l’intervento sia stato avviato a partire dal 1.07.08.

L’agevolazione in questione ha per oggetto le spese sostenute per l’acquisto di:

4      mobili;

4      elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+ (esclusi frigoriferi, congelatori e relative combinazioni;

4      apparecchi televisivi;

4      computer.

Ai fini della fruizione dei benefici, la norma richiede che detti beni siano finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Nessuna comunicazione specifica deve essere inviata.

Sul punto la circolare in commento chiarisce che il beneficio in questione è tuttavia legata all’intervento di recupero agevolabile con il 36%, il quale deve essere iniziato non prima del 1° luglio 2008.

Per verificare la corretta fruizione dell’agevolazione in questione è fondamentale il riferimento alla data di inizio lavori indicata nella Comunicazione preventiva inviata al Centro Operativo di Pescara.

Si tratta di un’agevolazione fiscale a carattere temporaneo, introdotta (salvo proroghe) con esclusivo riferimento al periodo d’imposta 2009.

Più precisamente, il nuovo regime è applicabile per le spese sostenute per l’intervento di recupero agevolato che vengono pagate a partire dal 7 febbraio 2009 e non oltre il 31 dicembre 2009, con le modalità previste per la detrazione Irpef 36% (bonifico bancario o postale, è ammesso anche il bonifico on-line).

4      La detrazione compete per le spese sostenute per l’acquisto dei beni sopra specificati fino a concorrenza di un ammontare massimo pari a €10.000,00;

4      l’aliquota è pari al 20% (pertanto con un limite massimo di detrazione di €2.000,00) da suddividere obbligatoriamente in 5 rate annuali.

4      L’importo massimo detraibile è riferito alla singola unità immobiliare indipendentemente dal numero dei contribuenti che partecipano alla spesa. Sono esclusi i lavori condominiali sulle parti comuni.

4      come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.

Fra gli ulteriori requisiti per la fruizione del beneficio la circolare segnala:

4      la necessità dell’effettivo sostenimento di spese per le quali sia possibile beneficare della detrazione 36% entro il 31/12/09 (non è sufficiente il mero invio della comunicazione, è necessario che la spesa, anche a titolo di acconto, sia sostenuta entro la stessa data di scadenza della detrazione del 20%);

4      il contribuente che esegue interventi di ristrutturazione su più immobili può usufruire dell’agevolazione nei limiti di €10.000 totali di spesa per ogni singola unità immobiliare.

Per quanto riguarda l’agevolazione del 36%, non si registrano particolari novità interpretative.

L’ultimo intervento di prassi ministeriale risale alla R.M. n.77/09 in tema di fruibilità del beneficio in ipotesi di cessione dell’immobile.

Sul punto, la risoluzione in questione ha chiarito che: in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di recupero, le detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

Si ribadisce inoltre che:

La novità assoluta della R.M. n.77 in commento riguarda, tuttavia, l’indicazione in merito alla quale la residua detrazione Irpef 36% si trasmette alla parte acquirente anche nel caso di cessione pro quota, ma solo se la parte acquirente diventa proprietaria esclusiva dell’immobile, parimenti verificandosi in quest’ultima ipotesi i presupposti richiesti dalla normativa.

Si riepilogano, di seguito, le linee guida dell’agevolazione.

Possono beneficiare della detrazione non solo i proprietari degli immobili abitativi, ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese, quali:

4      il proprietario o nudo proprietario;

4      il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, o superficie);

4      chi occupa l’immobile a titolo di locazione o comodato;

4      i soci di cooperative divise ed indivise;

4      i soci delle società semplici;

4      gli imprenditori individuali limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.

Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto di intervento purché:

4      sostenga le spese (con bonifico a lui intestato);

4      e la convivenza sussista al momento dell’invio della comunicazione di inizio lavori.

L’agevolazione non opera per gli immobili in corso di costruzione.

Lavori di recupero realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, da parte delle persone fisiche negli anni 2008, 2009, 2010, si tratta delle seguenti tipologie:

4      interventi di manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali;

4      interventi di manutenzione straordinaria, di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia realizzati tanto sulle singole unità immobiliari quanto su parti comuni di edifici residenziali;

4      la realizzazione di autorimesse e di posti auto;

4      gli altri interventi elencati nell’art.1, co.1, della L. n.449/97 (messa a norma degli edifici, eliminazione delle barriere architettoniche, prevenzione degli infortuni domestici, contenimento dell’inquinamento acustico, conseguimento del risparmio energetico, ecc…) che interessano tanto le singole unità immobiliari che le parti comuni di edifici residenziali;

4      l’acquisto di unità abitative comprese in fabbricati, sui quali le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o le cooperative edilizie hanno eseguito interventi di recupero edilizio; in questo caso i lavori devono essere eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2010, mentre la successiva vendita o assegnazione deve avvenire entro il 30 giugno 2011.

Prima dell’inizio lavori è necessario:

4      inviare, con raccomandata, al Centro Operativo di Pescara apposita comunicazione di inizio lavori, pena l’invalidità dell’agevolazione;

4      Inviare apposita comunicazione all’azienda sanitaria locale competente per territorio in tutti i casi in cui le condizioni di sicurezza dei cantieri lo prevedano;

4      Per gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati il modello di comunicazione può essere inviato anche successivamente purché entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta.

Alcuni chiarimenti:

4      la detrazione spetta a tutti coloro che hanno effettuato i lavori senza limite di risorse disponibili;

4      condizione essenziale è il pagamento tramite bonifico dal quale emergono causale del versamento, codice fiscale del soggetto erogante e del beneficiario del pagamento;

4      l’agevolazione segue il principio di cassa, facendosi esclusivo riferimento al pagamento, indipendentemente da data e competenza della fattura;

4      al termine dei lavori di ammontare complessivo superiore a €51.645,68 va trasmessa la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un professionista abilitato; tale dichiarazione, va trasmessa al Centro Operativo di Pescara entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta in cui sono eseguiti i lavori in questione.

Attualmente l’agevolazione è fruibile fino al 31.12.10 per effetto della proroga introdotta con la Legge finanziaria 2008.

4      la detrazione compete per le spese sostenute per l’acquisto dei beni sopra specificati fino a concorrenza di un ammontare massimo pari a €48.000 per unità immobiliare;

4      l’aliquota è pari al 36%, da suddividere obbligatoriamente in 10 rate annuali;

4      i contribuenti di età non inferiore 75 e 80 anni possono, tuttavia, ripartire la detrazione relativa rispettivamente in cinque o tre rate annuali di pari importo;

4      come tutte le detrazioni d’imposta, l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi;

4      l’importo massimo detraibile è riferito alla singola unità immobiliare indipendentemente dal numero dei contribuenti che partecipano alla spesa;

4      è stata reintrodotta dal periodo d’imposta 2008 la detrazione irpef 36% relativa agli interventi di ristrutturazione, riguardanti interi fabbricati, eseguiti dal 1 gennaio 2008 al 31 dicembre 2010 da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare o cooperative edilizie, che provvedano alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile entro il 30 giugno 2011.

Fra gli ulteriori requisiti per la fruizione del beneficio la circolare segnala:

4      l’agevolazione spetta a patto che il costo sostenuto per la mano d’opera sia evidenziato distintamente in fattura;

4      nell’ipotesi in cui i lavori si protraggono per più annualità vale comunque il limite complessivo massimo di € 48.000;

4      ha diritto alla detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, per le sole spese di acquisto dei materiali utilizzati;

4      la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito l’intervento, i quali continueranno a fruirne fino alla conclusione del periodo fiscale di godimento;

4      se muore il contribuente che ha effettuato gli interventi di recupero,
il diritto a godere delle quote residue si trasmette agli eredi.
Le detrazioni competono, tuttavia, solo all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Per effetto dell’intervento della Finanziaria 2008 è stata prorogata la disposizione in base alla quale agli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art.7, co.1, lett.b), della L. n.488/99 si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%, per gli anni 2008, 2009 e 2010, nella misura e alle condizioni previste.

Gli interventi di ristrutturazione e di recupero edilizio (lett.c) e d) dell’art.31, co.1, L. n.457/78 – trasfuso nell’art.3 del DPR n.380/01) danno comunque diritto all’aliquota Iva del 10%, mentre per i corrispettivi relativi agli interventi di manutenzione su unità immobiliari non abitative, deve applicarsi l’aliquota ordinaria del 20%.

Si ricorda che per l’applicazione dell’Iva agevolata non è più necessaria la distinzione in fattura del costo relativo alla mano d’opera impiegata, cosa che invece risulta indispensabile per la fruizione delle agevolazioni fiscali in commento.

Per ciò che attiene la disciplina relativa alla detrazione Irpef/Ires del 55% sugli interventi di riqualificazione energetica, dopo le “concitate” modifiche di inizio anno, l’unica recente novità di rilievo riguarda l’approvazione del modello che i contribuenti dovranno compilare e inviare telematicamente per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati a cavallo di più anni d’imposta.

Il modello deve essere utilizzato dai contribuenti che intendono fruire della detrazione d’imposta, per i lavori che proseguono oltre il periodo d’imposta, per comunicare le spese sostenute negli anni precedenti a quello in cui i lavori sono terminati, a partire da quelle sostenute dal periodo d’imposta 2009

Le comunicazioni vanno inviate entro il 31 marzo 2010, esclusivamente in via telematica, indicando le spese sostenute nel 2009, qualora i lavori non siano già terminati entro il 31 dicembre 2009. La comunicazione non dovrà essere inviata nel caso di lavori iniziati e conclusi nel medesimo periodo d’imposta, né con riferimento ai periodi d’imposta in cui non sono state sostenute le spese. Rimane comunque l’obbligo di comunicazione di fine lavori (entro 90 giorni) all’Enea, che trasmetterà in via telematica all’Agenzia delle Entrate i dati in proprio possesso.

Si riepilogano di seguito le linee guida dell’agevolazione.

Possono beneficiare della detrazione tutti i contribuenti residenti e non residenti anche se titolari di reddito d’impresa che possiedono a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. In particolare sono ammessi all’agevolazione:

4      le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni;

4      i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali);

4      le associazioni tra professionisti.

Sono ammessi a fruire dell’agevolazione anche i familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto di intervento che sostengono le spese, ma solo limitatamente ai lavori eseguiti su immobili non appartenenti all’ambito d’impresa, nei quali si esplica la convivenza.

Gli interventi devono comunque riguardare immobili esistenti, di qualunque categoria catastale anche se rurali, compresi quelli strumentali. La prova dell’esistenza dell’edificio può essere fornita dall’iscrizione in catasto, o in alternativa dalla richiesta di accatastamento, nonché dal pagamento dell’Ici ove dovuta.

Gli interventi agevolativi riguardano le seguenti tipologie:

4      Riqualificazione energetica degli edifici esistenti (co.344):

Per le spese documentate e sostenute, relative a interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti finalizzati al conseguimento di un livello di risparmio energetico fissato dallo stesso co.344 (si tratta di un allegato tecnico al D.Lgs. n.192/05 riportante i requisiti della prestazione energetica degli edifici), spetta una detrazione dall’imposta lorda (55%), da ripartire in quote annuali di pari importo, di quanto rimasto effettivamente a carico del contribuente. Importo massimo detrazione € 100.000, limite di spesa € 181.818,18;.

4      Interventi sugli involucri degli edifici (co.345):

Per le spese documentate e sostenute, per interventi finalizzati alla riduzione delle perdite di energia attraverso pareti, pavimenti, solai e finestre, spetta un detrazione dall’imposta lorda, sempre per una quota pari al 55%, degli importi rimasti a carico del contribuente, da ripartire in quote annuali. La norma prevede espressamente i requisiti tecnici da rispettare pena l’impossibilità di godere del beneficio. Importo massimo detrazione € 60.000, limite di spesa € 109.090,90.

4      Installazione dei pannelli solari (co.346):

Per le spese documentate e sostenute, relative all’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici ed università, compete una detrazione, sempre nella misura del 55% degli importi rimasti a carico del contribuente. Importo massimo detrazione € 60.000, limite di spesa € 109.090,90.

4      Interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale:

A fronte delle spese sostenute, e relative alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione (e non, dopo l’ampliamento operato dal co.20) e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, è prevista la detrazione del 55% degli importi rimasti a carico, con il consueto meccanismo del riparto in quote annuali di uguale importo. Importo massimo detrazione € 30.000, limite di spesa € 54.545,45.

Non è richiesta alcuna comunicazione preventiva dell’inizio dei lavori.

Per usufruire della detrazione è necessario:

4      l’asseverazione di un tecnico abilitato che dimostri che l’intervento è conforme ai requisiti tecnici richiesti dalla normativa;

4      attestato di qualificazione energetica che contiene i dati sull’efficienza energetica dell’edificio (allegato A del decreto attuativo);

4      scheda informativa relativa agli interventi realizzati (allegato E D.M. 19 febbraio 2007);

4      invio all’Enea della documentazione prescritta (allegato E ed allegato A), esclusivamente per via telematica entro 90 giorni data fine lavori;

4      per i lavori condominiali copia della delibera assembleare e quella della tabella millesimale di ripartizione delle spese;

4      per i lavori eseguiti dall’inquilino o comodatario dichiarazione di assenso del proprietario.

Alcuni chiarimenti:

4      la detrazione spetta a tutti coloro che hanno effettuato i lavori senza limite di risorse disponibili;

4      condizione essenziale è che il pagamento avvenga tramite bonifico dal quale emergono causale del versamento, codice fiscale del soggetto erogante e del beneficiario del pagamento;

4      l’agevolazione segue il principio di cassa per il privato, competenza per l’impresa.

Attualmente l’agevolazione è fruibile fino al 31.12.10 per effetto della proroga introdotta con la Legge finanziaria 2008.

4      La detrazione compete per le spese sostenute per l’acquisto dei beni sopra specificati fino a concorrenza dell’ammontare indicato per singola unità immobiliare;

4      l’aliquota è pari al 55%, la ripartizione della detrazione è da suddividere obbligatoriamente in:

- anno 2007: 3 rate annuali;

- anno 2008: da 3 a 10 rate a scelta del contribuente;

- anno 2009: 5 rate annuali;

4      l’importo massimo detraibile è riferito alla singola unità immobiliare indipendentemente dal numero dei contribuenti che partecipano alla spesa;

4      come tutte le detrazioni d’imposta l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiara-zione dei redditi.

Fra gli ulteriori requisiti per la fruizione del beneficio la circolare segnala:

4      l’agevolazione spetta a patto che il costo sostenuto per la mano d’opera sia evidenziato distintamente in fattura;

4      nell’ipotesi in cui i lavori si protraggono per più annualità, l’agevolazione compete ugualmente al termine di ogni periodo d’imposta, a seconda del momento di sostenimento della spesa (principio di cassa per il privato, competenza per l’impresa). Per la corretta fruizione del benefico si dovranno rispettare le seguenti formalità:

-              attestazione in carta libera che l’intervento alla data del 31.12.08 è ancora in corso, da conservarsi con i documenti della dichiarazione dei redditi (si veda il fac-simile allegato);

-              se l’intervento è ancora in corso alla data del 31.12.09, compilazione ed invio telematico della comunicazione prevista (vedi sopra), entro il 31 marzo 2010, indicando le spese sostenute nel 2009;

4      per le spese effettuate dal 1 gennaio 2008 sono stati introdotti adempimenti semplificati per la sostituzione di finestre in singole unità immobiliari e per l’installazione di pannelli solari. Per tali interventi non si richiede necessariamente l’intervento di un tecnico abilitato, basta infatti il semplice invio dell’Allegato F da parte del contribuente e la dichiarazione del produttore;

4      si ha diritto all’agevolazione anche nel caso in cui il contribuente finanzia la realizzazione dell’intervento di riqualificazione energetica mediante contratto di leasing. In tale caso il beneficio spetta all’utilizzatore e si calcola sul costo sostenuto dal concedente;

4      in caso di variazione di titolarità dell’immobile, durante il periodo di godimento dell’agevolazione, le quote di detrazione residue potranno essere fruite dal nuovo titolare;

4      la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito l’intervento, i quali continueranno a fruirne fino alla conclusione del periodo fiscale di godimento;

4      in caso di decesso dell’avente diritto, il diritto a godere delle quote residue si trasmette agli eredi. Le detrazioni competono tuttavia solo all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Non presenta particolari difficoltà applicative l’agevolazione introdotta con la Legge finanziaria 2007 consistente nella detrazione del 20% sugli importi spesi dal contribuente per l’acquisto di apparecchi frigoriferi e congelatori a basso consumo energetico.

Sull’argomento non si segnalano particolari novità interpretative, degne di nota, diffuse di recente dall’Agenzia delle Entrate.

Si riepilogano di seguito le linee guida dell’agevolazione.

Destinatari dell’agevolazione sono le sole persone fisiche che sostengono le spese agevolate nei modi e nelle forme sotto specificate.

L’agevolazione in questione ha per oggetto le spese sostenute per la sostituzione del vecchio frigorifero, congelatore o combinazione degli stessi con un apparecchio analogo di classe energetica non inferiore ad A+ (ovvero a ridotto consumo energetico).

Per spesa sostenuta si intende l’importo documentato effettivo rimasto a carico dell’acquirente, comprensivo:

4      costo d’acquisto dell’apparecchio;

4      spese accessorie di trasporto;

4      spese di smaltimento del vecchio apparecchio;

il tutto al netto di eventuali sconti ottenuti dal rivenditore in sede di acquisto.

Nessuna comunicazione specifica deve essere inviata.

L’agevolazione è fruibile in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi. Per la fruizione del beneficio:

4      si fa riferimento alla data di acquisto dell’apparecchio, non richiedendo la norma particolari adempimenti in merito all’effettuazione del pagamento;

4      le spese sostenute vanno documentate mediante fattura o scontrino fiscale parlante recante:

- i dati identificativi dell’acquirente;

- la classe energetica del nuovo apparecchio;

- la data di acquisto;

4      la sostituzione del vecchio apparecchio va attestata anche mediante autodichiarazione redatta dal contribuente da cui risulti:

- la tipologia di apparecchio sostituito (es. se frigo, congelatore o combinazione degli stessi);

- la modalità per lo smaltimento (es. consegna in discarica, al rivenditore ecc…);

- la denominazione dell’ente/impresa a cui l’apparecchio è stato consegnato.

Si tratta di un’agevolazione fiscale a carattere temporaneo, in vigore fino al 31.12.10. Più precisamente, il nuovo regime è applicabile per le spese sostenute e documentate secondo le modalità di cui al punto precedente fino al 31.12.10.

4      La detrazione compete per le spese sostenute per l’acquisto dei beni sopra specificati fino a concorrenza di un ammontare massimo pari a € 1.000,00;

4      l’aliquota è pari al 20% (pertanto con un limite massimo di detrazione di € 200,00) da “recuperare” interamente nell’annualità oggetto di sostenimento della spesa;

4      l’importo massimo detraibile è riferito a ciascun apparecchio sostituito;

4      come tutte le detrazioni d’imposta l’agevolazione è ammessa entro il limite che trova capienza nell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.

Fra gli ulteriori requisiti per la fruizione del beneficio la circolare segnala:

4      che in presenza di modalità di pagamento particolari (con società finanziarie o con rinvio all’anno successivo) rileva la competenza, ovvero la data della documentazione, indipendentemente dalla modalità di pagamento e dall’eventuale intervento di un soggetto finanziatore (C.M. n.11/07.

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